Gewährleistung in Kaufverträgen über Grundstücke
Nach dem Vertragsobjekt und der Kaufpreistilgung folgen rasch die Bestimmungen über die Gewährleistung. Sie spielen in Kaufverträgen eine grundlegende Rolle und verdienen besondere Aufmerksamkeit. Zudem werden die Gewährleistungsplichten in Kaufverträgen regelmässig aufgehoben oder zumindest eingeschränkt.
Empfohlene Besichtigung des Vertragsobjekts
Die Käuferschaft hat das Vertragsobjekt besichtigt und erklärt, über dessen Zustand informiert worden zu sein. Tatsächlich ist die Besichtigung des Vertragsobjekt ein Muss bei einem Kauf. Wer es unterlässt, das Vertragsobjekt vor Vertragsschluss zu besichtigen, riskiert, dass ihm grobfahrlässiges Verhalten vorgeworfen wird und, dass die Sachgewährleistungspflicht des Verkäufers für offene Mängel dadurch erlischt (Art. 200 OR).
Rechts- und Sachgewährleistung
Wir unterscheiden zwischen der Rechtsgewährleistung und der Sachgewährleistung. Unter Sachgewährleistung versteht man die spezielle kaufrechtliche – grundsätzlich verschuldensunabhängige – Haftung der Verkäuferschaft dafür, dass die zugesicherten Eigenschaften des Grundstückes vorhanden sind und dass das Grundstück keine körperlichen, rechtlichen oder wirtschaftlichen Sachmängel aufweist, die seinen Wert oder seine Tauglichkeit zum vertragsmässig vorausgesetzten Gebrauch aufheben oder erheblich mindern (Art. 197 ff. und Art. 219 OR, z.B. bauliche Mängel). Unter Rechtsgewährleistung versteht man, die spezielle kaufrechtliche – grundsätzlich verschuldensunabhängige – Haftung der Verkäuferschaft dafür, dass kein Dritter der Käuferschaft das Kaufobjekt aus Rechtsgründen, die schon zur Zeit des Vertragsabschlusses bestanden haben, abstreitet, entzieht oder ein Recht daran geltend macht, welches eine Schmälerung des Eigentums bedeutet (vgl. Art. 192 ff. OR, z.B. Baudhandwerkerpfandrechte).
Es ist zu beachten, dass in der Regel in Kaufverträgen jegliche Rechts- und Sachgewährleistungspflichten der Verkäuferschaft ausgeschlossen werden, soweit dies gesetzlich zulässig ist. Mit anderen Worten: Diese Freizeichnung ist nicht absolut und unterliegt den gesetzlichen Schranken.
Bei der Rechtsgewährleistung bleit das arglistige Verschweigen eines Rechtsmangels vorbehalten (vgl. Art. 192 Abs. 3 OR). In der Praxis spielen nur die gesetzlichen Pfandrechte des Bundesrechts (z.B. Bauhandwerkerpfandrecht gemäss Art. 837 ZGB) oder des kantonalen Rechts (z.B. das gesetzliche Grundpfandrecht für Grundstückgewinnsteuer im Kanton Bern gemäss Art. 241 StG) eine Rolle.
Bei der Sachgewährleistung bleibt die Haftung der Verkäuferschaft praxisgemäss und bezugnehmend auf die konkrete Vereinbarung normalerweise wie folgt vorbehalten:
- Haftung für alle schriftlich zugesicherten Eigenschaften des Vertragsobjektes (wobei Angaben Dritter (beispielsweise in der Verkaufsdokumentation und in den darin enthaltenen Plänen) in diesem Zusammenhang in der Regel keine Zusicherungen darstellen);
- Haftung für Mängel, die die Verkäuferschaft der Käuferschaft arglistig verschweigt;
- Haftung für Mängel, die gänzlich ausserhalb dessen liegen, womit die Käuferschaft vernünftigerweise zu rechnen hatte, sofern diese Mängel den wirtschaftlichen Zweck des Kaufgeschäfts völlig vereiteln oder ein völliges Missverhältnis zum Kaufpreis entstehen lassen;
- Haftung für erhebliche Verschlechterungen oder Zerstörung des Vertragsobjekts zwischen Vertragsabschluss und Gefahrübergang durch Eintritt eines zufälligen Ereignisses oder durch Einwirkung eines Dritten (für die normale Abnützung des Vertragsobjekts haftet dagegen normalerweise die Verkäuferschaft nicht);
- Haftung für Mängel, die die Verkäuferschaft nach Vertragsabschluss absichtlich oder grob fahrlässig verursacht.
Die vorgenannten (möglichen) Vorbehalte in Bezug auf die Haftung der Verkäuferschaft sind ein Beispiel und hängen von der konkreten vertraglichen Ausgestaltung ab.
Verjährung
Die Klagen auf Sachgewährleistung verjähren beim Grundstückkauf mit Ablauf von fünf Jahren nach dem Eigentumserwerb durch die Käuferschaft (Art. 219 Abs. 3 OR). Bei arglistigem Verschweigen eines Mangels kommt dagegen die allgemeine Verjährungsfrist von zehn Jahren zur Anwendung (Art. 127 OR).
Folgen bei Mängeln
Sofern die Gewährleistung im Kaufvertrag nicht ausgeschlossen wurde bzw. die Frist zur Meldung des Mangels nicht abgelaufen ist, ist so vorzugehen:
Im Falle von Mängeln muss die Käuferschaft die Verkäuferschaft sofort per Einschreiben über die Mängel informieren und nach ihrer Wahl ihre Mängelrechte geltend machen: Minderung (Reduktion des Kaufpreises) oder Wandlung (Rückabwicklung des Kaufes). Ein Recht auf Nachbesserung ist von Gesetzes wegen nicht vorgesehen, kann jedoch vereinbart werden.
Tipps
Der Kauf eines Grundstücks stellt eine grosse Investition dar und man sollte besonders aufmerksam sein und das Vertragsobjekt gewissenhaft auf Sachmängel hin prüfen. Gegebenenfalls ist es ratsam, professionelle Beratung und Unterstützung in Anspruch zu nehmen. Zudem ist es ratsam, ein Mängelprotokoll über die bei der Besichtigung festgestellten Mängel auszufüllen, denn wie bereits erwähnt, ist die Praxis die maximal mögliche Wegbedingung der Gewährleistungspflicht bei unbebauten Grundstücken sowie bei Grundstücken mit bestehenden Bauten.
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Garantie dans les contrats de vente de biens immobiliers
En cas d’achat d’un bien immobilier, la visite du bien s’impose indépendamment des circonstances. Celui qui l’omet et entend se prévaloir de défauts apparents risque de ne plus pouvoir invoquer la garantie en raison des défauts de la chose suite à son comportement négligent.
Nous distinguons traditionnellement la garantie en cas d’éviction de la garantie en raison des défauts. La garantie en cas d’éviction constitue la garantie contractuelle de la partie venderesse de l’inexistence de tiers qui puissent contester ou enlever à la partie acquéresse l’objet de la vente ou encore élever une prétention réduisant son droit de propriété (par ex. droit de gage légal des artisans et des entrepreneurs) pour des motifs juridiques ayant déjà existés au moment de la conclusion du contrat.
La garantie en raison du défaut constitue la garantie de la partie venderesse de l’existence des qualités promises de l’immeuble et de l’inexistence de défauts matériels, juridiques ou économiques à l’immeuble qui puissent supprimer ou notablement diminuer sa valeur ou son aptitude à l’utilisation supposée (par ex. des défauts de construction).
Il convient de noter qu’en règle générale, les contrats de vente excluent les garanties en cas d’éviction et en raison des défauts, dans la mesure où la loi le permet. En d’autres termes, cette libération de la garantie n’est pas absolue et est soumise à des limites légales.
En matière de garantie en cas d’éviction, la dissimulation intentionnelle d’un droit appartenant au tiers est réservée (cf. art. 192 al. 3 CO). En pratique, seuls les droits de gage légaux du droit fédéral (p. ex. l’hypothèque légale des artisans et des entrepreneurs selon l’art. 837 CC) ou de droit cantonal (p. ex. l’hypothèque légale pour garantir l’impôt sur les gains immobiliers dans le canton de Berne selon l’art. 241 LI) jouent un rôle.
L’achat d’un bien immobilier représente un investissement important et il convient d’être particulièrement vigilant et d’examiner attentivement l’objet du contrat afin de déceler tout défaut matériel. Le cas échéant, il est conseillé de faire appel à un ou une professionnel-le. En outre, il est conseillé de remplir un procès-verbal des défauts constatés lors de la visite, car, comme nous l’avons déjà mentionné, la pratique est la suppression maximale de l’obligation de garantie pour les terrains non bâtis ainsi que pour les terrains avec des constructions existantes.
Vous avez des questions sur le contrat de vente en général ou sur les droits de garantie ? Nos expert-e-s se tiennent à votre disposition.