Andrina Riedi, Rechtsanwältin

Eine Vermieterschaft plant die Totalsanierung der Mietsache und des Gebäudes, in welchem sich diese befindet. Ein Verbleib der Mieterschaft in der Mietsache während der Sanierung ist technisch nicht möglich, womit eine Leerkündigung nicht vermieden werden kann. Die nachfolgenden Ausführungen sollen einen kurzen Überblick darüber geben, welche Rechte der Vermieterschaft in diesem Zusammenhang zustehen und mit welchen Forderungen sie seitens der Mieterschaft konfrontiert werden kann. Zum Verbleib der Mieterschaft in der Mietsache während der Sanierung siehe Teil I: Umbau der Mietsache durch die Vermieterschaft.

Voraussetzungen einer zulässigen Sanierungskündigung (Leerkündigung)

Eine ordentliche Kündigung eines Mietvertrags setzt keine besonderen Kündigungsgründe voraus. So sind die Vertragsparteien eines Mietvertrags grundsätzlich frei, ein Mietverhältnis unter Einhaltung der Fristen und Termine zu kündigen. Einzige Schranke bildet dabei der Grundsatz von Treu und Glauben. Generell gilt eine Kündigung gemäss stetiger Rechtsprechung als treuwidrig, wenn sie ohne objektives, ernsthaftes und schutzwürdiges Interesse und damit aus reiner Schikane erfolgt oder Interessen der Parteien tangiert, die in einem krassen Missverhältnis zueinander stehen^[1].

Nicht als treuwidrig und damit als zulässig beurteilt werden gemäss Rechtsprechungen Kündigungen in Hinblick auf Umbau- oder Sanierungsarbeiten, die eine Weiterbenutzung der Mietsache erheblich einschränken – wie dies beispielsweise bei einer Totalsanierung der Fall ist^[2]. Dabei genügt es bereits, wenn die Bewohnung durch die Mieterschaft während der Bauzeit die Umbauarbeiten verkompliziert oder massgeblich in die Länge zieht, zusätzliche Kosten verursacht oder allgemeine Schwierigkeiten nach sich zieht. Nicht vorausgesetzt wird für eine zulässige Leerkündigung infolge umfassender Sanierungsarbeiten, dass diese objektiv notwendig und dringend sind.

Voraussetzung für eine zulässige Sanierungskündigung ist überdies, dass die Vermieterschaft im Zeitpunkt der Kündigung über ein genügend ausgereiftes und ausgearbeitetes Projekt verfügt, aufgrund dessen die Mieterschaft abzuschätzen vermag, ob ihr Verbleiben in der Mietsache die Durchführung der beabsichtigten Arbeiten erschweren würde bzw. ob eine Räumung dieser für die Durchführung der Arbeiten erforderlich ist. Ist diese Voraussetzung nicht erfüllt, wird in der mieterfreundlichen Rechtsprechung bei einer solchen Sanierungskündigung von einer sog. unzulässigen Kündigung auf Vorrat ausgegangen.

Die Rechtsprechung definiert den Begriff des «genügend ausgereiften Projekts» nicht durch eine starre Liste zwingender Dokumente, sondern anhand der konkreten Umstände des Einzelfalls. Massgebend ist dabei einzig, ob die im Kündigungszeitpunkt vorliegenden Unterlagen es der Mieterschaft ermöglichen, realistisch einzuschätzen, ob ihr Verbleib in der Mietsache die geplanten Arbeiten erschweren würden oder eine Räumung zwingend erforderlich ist^[3].

Für die Annahme eines genügend ausgereiften Projekts genügt bereits das Vorliegen von Plänen, die durch einen Architekten ausgearbeitet wurden, oder einer detaillierten Kostenschätzung bezüglich des konkreten Sanierungsprojekts. Das Vorliegen einer Baubewilligung oder eines Nachweises der finanziellen Realisierbarkeit des Sanierungsprojekts im Kündigungszeitpunkt ist hingegen nicht erforderlich. Positiv zu werten ist aus der Perspektive der Vermieterschaft, dass die Mieterschaft dafür beweispflichtig ist, dass bei einer Sanierungskündigung im Kündigungszeitpunkt kein genügend ausgereiftes Projekt vorliegt und es sich um eine Kündigung auf Vorrat handelt.

Wie jede andere ordentliche Kündigung eines Mietverhältnisses, muss auch eine Sanierungskündigung infolge umfassender Sanierungsarbeiten auf dem amtlich genehmigten Formular erfolgen. Zudem muss diese, wie üblich, bei Familienwohnungen oder Wohnungen von eingetragenen Partnern jedem Ehegatten bzw. jedem eingetragenen Partner separat zugestellt werden. Für die Zustellung einer Sanierungskündigung ist die Vermieterschaft beweispflichtig.

Voraussetzungen einer zulässigen Abbruchkündigung

Im Interesse der Vermieterschaft hat das Bundesgericht in seiner neusten Rechtsprechung darüber hinaus entschieden, dass bereits allein die Absicht, ein Gebäude abzubrechen, die Vermieterschaft zu einer ordentlichen Kündigung der betreffenden Mietverhältnisse berechtigt. Dass der Abbruch wegen des schlechten Zustands der Liegenschaft erforderlich oder dringend ist, wird nicht vorausgesetzt. So ist es nicht an der Mieterschaft zu beurteilen, ob der Abbruch der Liegenschaft durch deren schlechten Zustand gerechtfertigt erscheint. Vielmehr steht es in der alleinigen Entscheidung der Vermieterschaft, welche Arbeiten in welchem Umfang sie zu welchem Zeitpunkt vornehmen lassen will. Entsprechend obliegt der Entscheid über einen Abbruch der Liegenschaft ausschliesslich der Vermieterschaft^[4].

Anfechtungs- und Erstreckungsmöglichkeiten der Mieterschaft

Nach eingetroffener ordentlicher Kündigung hat die Mieterschaft 30 Tage ab deren Zustellung Zeit, um diese bei der örtlich zuständigen Schlichtungsbehörde anzufechten (Art. 273 Abs. 1 OR). Darüber hinaus kann die Mieterschaft innert gleicher Frist bei der gleichen Behörde, auch wenn die Kündigung gültig ist, eine Erstreckung des Mietverhältnisses verlangen. Bei der Prüfung, ob eine Erstreckung des Mietverhältnisses zu gewähren ist, wird seitens der Behörde berücksichtigt, ob der Auszug für die Mieterschaft eine besondere Härte bedeutet und die Interessen der Vermieterschaft nicht überwiegen. Es kommt zu einer Interessenabwägung. Positiv für die Vermieterschaft wird dabei gewichtet, wenn unter Einhaltung einer längeren Kündigungsfrist gekündigt wird als vertraglich und gesetzlich vorgeschrieben.

Fazit

Im Ergebnis empfiehlt sich, bevor eine Sanierungskündigung vorgenommen wird, sorgfältig zu prüfen, ob bereits ein genügend ausgereiftes Sanierungsprojekt vorliegt. Ist dies der Fall, sollte unter Einhaltung einer genügend langen Kündigungsfrist gekündigt werden, um mühseligen Erstreckungen der Mietverhältnisse und damit verbundenen kostspieligen Bauverzögerungen möglichst entgegenzuwirken

[1] BGer 4A_473/2024 vom 29. Oktober 2024, E. 4.1 m.w.H.

[2] A.a.O.

[3] BGer 4A_576/2024 vom 29. April 2025, E. 3.5.1.

[4] Zum Ganzen: BGer 4A_576/2024 vom 29. April 2025, E. 3.6.1 f.