Tabea Hofer, Rechtsanwältin
Aya Slotboom, MLaw, Anwaltskandidatin

Mit der zweiten Etappe der Teilrevision des Raumplanungsgesetzes (RPG 2) wurden die Regelungen zum Bauen ausserhalb der Bauzonen umfassend weiterentwickelt. Schwerpunkt ist dabei insbesondere die Stabilisierung der Anzahl Gebäude und versiegelter Flächen ausserhalb der Bauzone. Zudem erhalten die Kantone einen grösseren Gestaltungsspielraum. Der nachfolgende Beitrag gibt einen Überblick über ausgewählte zentrale Änderungen und Neuerungen.

Hintergrund, Zahlen und Fakten

Die erste Etappe der Teilrevision des Raumplanungsgesetzes (RPG 1) erfolgte im Jahr 2014 und befasste sich mit der Siedlungsentwicklung nach innen. Die zweite Etappe (RPG 2) trat gestaffelt am 1. Januar 2026 und am 1. Juli 2026 in Kraft und befasst sich mit dem Bauen ausserhalb der Bauzone.^[1] 36 Prozent aller Siedlungsflächen in der Schweiz liegen ausserhalb der Bauzonen. Neben Verkehrsanlagen prägen insbesondere landwirtschaftliche Bauten sowie weitere Nutzungen wie Erholungs- und Grünflächen diese Gebiete. Vor diesem Hintergrund gewinnt das Bauen ausserhalb der Bauzonen trotz des Grundsatzes der Trennung zwischen Baugebiet und Nichtbaugebiet zunehmend an Bedeutung.

Stabilisierungsziel

Das Hauptziel der zweiten Etappe der Teilrevision RPG 2 ist die Begrenzung des Wachstums der Anzahl Gebäude sowie des Umfangs der versiegelten Flächen ausserhalb der Bauzone. Die Kantone dürfen neu den festgelegten Referenzwert grundsätzlich nur um höchstens 2 Prozent überschreiten. Die Kantone sind verpflichtet, diesbezüglich eine Stabilisierungsstrategie zu erarbeiten und in den Richtplan aufzunehmen. Wird das Stabilisierungsziel überschritten, müssen die Kantone dieses vollumfänglich kompensieren, d. h. es müssen im gleichen Umfang ausserhalb der Bauzone Gebäude zurückgebaut oder Flächen entsiegelt werden. Ausgenommen vom Stabilisierungsziel sind Gebäude mit einer Grundfläche von weniger als 6 m², versiegelte Flächen, die landwirtschaftlich oder touristisch genutzt werden, sowie Flächen, die durch Energieanlagen oder nationale bzw. kantonale Verkehrsanlagen beansprucht werden.

Abbruchprämie

Die Abbruchprämie stellt das zentrale Element einer Anreizstrategie dar, mit der die Stabilisierungsziele erreicht werden sollen. Nicht mehr genutzte oder störende Gebäude ausserhalb der Bauzonen sollen zurückgebaut und die betroffene Fläche rekultiviert werden. Die diesbezüglich anfallenden Kosten kann die Eigentümerschaft neu beim Kanton einfordern. Voraussetzung hierfür ist insbesondere, dass kein Ersatzbau erstellt wird. Für Anlagen, die ohnehin einer gesetzlichen Beseitigungspflicht unterliegen, besteht kein Anspruch auf eine Abbruchprämie.

Gebietsansatz

Der Gebietsansatz ist ein freiwilliges Raumplanungsinstrument für die Kantone. Sie können ausgewählte Gebiete ausserhalb der Bauzonen spezifisch entsprechend ihren regionalen Besonderheiten weiterentwickeln. Beispielsweise können ehemalige landwirtschaftliche Ökonomiebauten wie Ställe oder Scheunen zu Wohnraum umgenutzt werden. Voraussetzung ist ein genehmigter Richtplan mit Stabilisierungsstrategie, in dem die betroffenen Gebiete bezeichnet sind sowie ein räumliches Gesamtkonzept entwickelt ist. Darüber hinaus müssen die erforderlichen Kompensations- und Aufwertungsmassnahmen festgelegt werden. Mehrnutzungen wie beispielsweise ein neues Hotel oder Restaurant können so zugelassen werden, wenn eine vollständige Kompensation der damit verbundenen Eingriffe erfolgt, beispielsweise durch die Entfernung von ungenutzten Anlagen und Aufwertung der Landschaft im gleichen Gebiet. Die konkret erforderlichen Kompensations- und Aufwertungsmassnahmen sind verbindlich in der Baubewilligung festzulegen. Gleichzeitig muss sichergestellt werden, dass diese Massnahmen tatsächlich umgesetzt werden. In der Regel darf mit der Ausführung des bewilligten Vorhabens erst begonnen werden, wenn die vorgesehenen Kompensationen eingeleitet beziehungsweise die dafür erforderlichen Rückbaumassnahmen erfolgt sind.

Illegales Bauen

Da das RPG 2 unter anderem den Trennungsgrundsatz stärken soll, ist ein konsequentes Vorgehen gegen illegale Bauten ausserhalb der Bauzone erforderlich. Dadurch soll auch die rechtsgleiche Behandlung sichergestellt und eine Benachteiligung derjenigen verhindert werden, die sich ordnungsgemäss an das Baubewilligungsverfahren halten. In Art. 25 RPG werden die Kantone deutlich stärker in die Pflicht genommen. Eine wesentliche Neuerung besteht darin, dass die Kantone illegale Nutzungen nach deren Feststellung umgehend untersagen und die Nutzungsverbote grundsätzlich innert 30 Tagen nach Eröffnung der Verfügung vollziehen müssen. Ein Verzicht auf die Wiederherstellung ist nur durch die zuständige kantonale Behörde möglich. Zudem wird neu ausdrücklich festgehalten, dass der Anspruch auf Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands nach 30 Jahren verjährt. Besteht eine unrechtmässige Baute oder Anlage während mehr als 30 Jahren, kann somit kein Rückbau mehr verfügt werden. Die Frist ist gewahrt, wenn die zuständige Behörde vor Ablauf der 30 Jahre erstmals einschreitet. Somit gilt neu auch für Bauten ausserhalb der Bauzone die gleiche Regelung wie bisher innerhalb der Bauzone. Keine Verjährung tritt jedoch ein, wenn Polizeigüter, insbesondere die öffentliche Ordnung, Ruhe, Sicherheit oder Gesundheit, gefährdet sind.

Erweiterung von Hotels und Restaurants

Neu dürfen Hotels ausserhalb der Bauzone die Zahl der Betten bis zu 120, Restaurants die Sitzplätze bis zu 100 erweitern, soweit dies betrieblich notwendig ist. Die dadurch geschaffenen Gebäude- und versiegelten Flächen müssen anderweitig kompensiert werden.

Erneuerbare Energien und Infrastruktur

Die RPG-2-Revision enthält verschiedene Bestimmungen zu erneuerbaren Energien und Infrastrukturanlagen. Sie soll deren Ausbau raumplanerisch erleichtern und gleichzeitig Landschaft, Kulturland und Baukultur schonen. So sind beispielsweise Solaranlagen an Fassaden bewilligungsfrei, wenn sie sich architektonisch genügend anpassen.

Vorrang der Landwirtschaft

Art. 16 Abs. 4 RPG verdeutlicht explizit den Vorrang der Landwirtschaft in der Landwirtschaftszone. Nichtlandwirtschaftliche Nutzungen haben sich grundsätzlich den Bedürfnissen der Landwirtschaft unterzuordnen. Diese Vorrangregelung kann insbesondere bei Einsprachen gegen landwirtschaftliche Bauvorhaben aufgrund von Lärm- oder Geruchsimmissionen von Bedeutung sein.

Fazit

Die RPG 2 Revision bringt für das Bauen ausserhalb der Bauzone zahlreiche Neuerungen und damit sowohl neue Pflichten wie auch neue Möglichkeiten. Vorliegend wurden die wichtigsten Änderungen und Kernelemente vorgestellt. Die konkrete Tragweite der Änderungen wird sich erst im Rahmen der praktischen Umsetzung zeigen. Insbesondere die Kantone stehen vor neuen organisatorischen, rechtlichen und finanziellen Herausforderungen, etwa bei der Umsetzung der Stabilisierungsziele oder bei der Finanzierung der Abbruchprämien. Wir verfolgen die weitere Entwicklung für Sie und beraten Sie gerne bei Fragen zum Raumplanungsrecht und zu Bauvorhaben.

[1] Bundesgesetz über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG, SR 700), Raumplanungsverordnung (RPV, SR 700.1), siehe auch Webseite des Bundesamts für Raumentwicklung ARE: Revision des Raumplanungsrechts.