Lara Morgenthaler, Notarin
Annina Voser, Anwaltskandidatin

Baurechte werden grundsätzlich für einen längeren Zeitraum abgeschlossen. Ist die vereinbarte Dauer eines Baurechts jedoch abgelaufen, geht das Baurecht unter und die Bauten fallen gemäss Gesetz der Grundeigentümerschaft zu. Dieser Vorgang wird als «Heimfall» bezeichnet und kann zum juristischen Stolperstein werden.

Das Baurecht

Ein Baurecht ist eine Dienstbarkeit, welche den Baurechtsberechtigten das Recht einräumt, auf oder unter fremdem Boden eine Baute zu errichten oder beizubehalten (Art. 779 ff. ZGB). Durch das Baurecht wird das Eigentum am Boden und das Eigentum am Gebäude voneinander getrennt (Art. 675 ZGB). Das Baurecht durchbricht damit das Akzessionsprinzip, wonach Bauten grundsätzlich Bestandteil des Grundstücks bilden und dessen rechtlichen Schicksal (insb. Eigentum) folgen.

Die Errichtung eines Baurechts erfolgt mit einem Baurechtsvertrag, welcher öffentlich beurkundet werden muss. Als Gegenleistung für das Baurecht wird in der Regel ein Baurechtszins vereinbart.

Der Heimfall

Nach Ablauf der vereinbarten Baurechtsdauer geht das Baurecht unter. Das Eigentum der Bauwerke geht von den Baurechtsberechtigten an die Grundeigentümerschaft über, dieser Vorgang wird (ordentlicher) Heimfall genannt. Das Akzessionsprinzip lebt dabei wieder auf und die Bauwerke werden zum Bestandteil des Grundstückes.

Neben dem ordentlichen Heimfall gibt es auch noch die Möglichkeit eines vorzeitigen Heimfalls, wenn die Baurechtsberechtigten ihre dinglichen Rechte überschreiten oder vertragliche Pflichten verletzen (Art. 779f ff. ZGB). Der vorliegende Beitrag beschränkt sich jedoch auf den ordentlichen Heimfall.

Mit dem Untergang des Baurechts gehen gleichzeitig auch die damit verbundenen Rechte und Verpflichtungen unter, d.h. sie gehen nicht mit dem Eigentum über.

Da das Heimfallrecht dispositiver Natur ist, können die Parteien vertraglich von der gesetzlichen Regelung abweichen. Beispielsweise kann vereinbart werden, dass die Baute bei Beendigung des Baurechts zurückzubauen ist und der ursprüngliche Zustand wiederhergestellt werden muss.^[1]

Die Heimfallentschädigung

Bei einem Heimfall hat die Grundeigentümerschaft den bisher Baurechtsberechtigten eine angemessene Entschädigung für die Bauwerke zu leisten (Art. 779d ZGB). Zweck der Entschädigung ist insb. der Ausgleich des durch den Heimfall entstehenden Vermögensvorteils. Die Heimfallentschädigung muss angemessen sein, ihre Bemessung richtet sich meist nach dem Verkehrswert der Bauwerke. Die Festsetzung der Höhe der Heimfallentschädigung führt in der Praxis jedoch häufig zu Streitigkeiten, da die Bewertung der Bauten mit erheblichen Ermessensfragen verbunden ist. Können sich die Parteien nicht über die Höhe der Entschädigung einigen, ist diese durch das angerufene Gericht zu bestimmen.

Die Parteien können aber auch vorgängig eine Vereinbarung über die Heimfallentschädigung und deren Bemessung treffen. Dies ist empfehlenswert, da die Parteien so vorgängig festlegen können, nach welchen Kriterien sich die Höhe der Entschädigung bestimmt. So können spätere Uneinigkeiten möglichst vermieden werden.^[2]

Laufendes Mietverhältnis beim Heimfall

In der Praxis besonders relevant ist die Frage, was mit bestehenden Mietverhältnissen bei einem Heimfall geschieht. Gemäss Bundesgericht geht das Mietverhältnis bei einem Heimfall grundsätzlich nicht über. Da der Heimfall keine Veräusserung darstellt, kommt der Grundsatz, wonach Kauf die Miete nicht bricht, hier nicht zur Anwendung. Dies gilt gemäss Bundesgericht jedenfalls dann, wenn die Mietenden Kenntnis über das Baurecht hatten und somit der Heimfall voraussehbar war.^[3]

Stockwerkeigentum im Baurecht^[4]

An einem Baurecht kann auch Stockwerkeigentum begründet werden. In diesem Fall endet mit dem ordentlichen Heimfall des Baurechts auch das Stockwerkeigentum. Auch hier ist den Parteien der Abschluss einer Vereinbarung über die Heimfallentschädigung zu empfehlen. Vertragspartei und Gläubiger der Heimfallentschädigung sind dabei grundsätzlich die einzelnen Stockwerkeigentümerinnen und Stockwerkeigentümer und nicht die Stockwerkeigentümergemeinschaft.

Fazit

Der Heimfall bildet einen zentralen Bestandteil des Baurechts und gewinnt insbesondere bei langfristigen Immobilien- und Infrastrukturprojekten zunehmend an Bedeutung. Im Zusammenhang mit dem Heimfall stellen sich verschiedene rechtliche und wirtschaftliche Fragen, namentlich hinsichtlich bestehender Mietverhältnisse oder der Heimfallentschädigung.

Fehlen klare vertragliche Regelungen oder sind diese ungenügend ausgestaltet, kann dies schnell zu rechtlichen Auseinandersetzungen führen.

Um Konflikten möglichst vorzubeugen, empfiehlt es sich daher, die Folgen eines Heimfalls bereits bei der Ausarbeitung des Baurechtsvertrags bzw. vor Ablauf des entsprechenden Baurechts sorgfältig zu regeln und die Interessen sämtlicher Beteiligten angemessen zu berücksichtigen.

[1] Art. 779c ff. ZGB; Isler/ Gross, BSK ZGB II, Art. 779c ZGB.

[2] Isler/Gross: BSK ZGB II, Art. 779d; Schmid/Hürlimann-Kaup: Sachenrecht, 2022, Rz. 1365 ff.

[3] BGE 142 III 329 E. 4 f.; Isler/ Gross, BSK ZGB II, Art. 779c ZGB, N 4.

[4] Siehe dazu insbesondere Marxer: Stockwerkeigentum im Baurecht, 2025.