Anpassung des Mietzinses – Aktuelle Veränderung des Referenzzinssatzes
Das Bundesamt für Wohnungswesen (BWO) hat am 3. März 2025 die vierteljährliche Entwicklung des hypothekarischen Referenzzinssatzes bekannt gegeben. Per 4. März 2025 wurde dieser von 1,75 % um 0,25 Prozentpunkte auf 1,5 % gesenkt. Dieser Beitrag befasst sich mit den Auswirkungen dieser Anpassung des Referenzzinssatzes auf die Vermieter. Er soll aufzeigen, wie mit Anpassungsbegehren des Mietzinses umgegangen werden soll.
Bei einer Veränderung des Referenzzinssatzes, wie nun am 4. März 2025 publiziert, um 0,25 Prozentpunkte kann der Mietzins angepasst werden. Wenn der Referenzzinssatz um 0,25 Prozentpunkte sinkt, ergibt sich für die Mietenden ein möglicher Senkungsanspruch des Mietzinses im Umfang von 2,91 %. Die Anpassung des Mietzinses muss immer mit Blick auf das konkrete Vertragsverhältnis im Einzelfall geprüft werden. Eine allgemeine Prüfung ist nicht möglich.
Eine Anpassung des Mietzinses aufgrund einer Veränderung des Referenzzinssatzes passiert nicht automatisch. In der Regel wird der Mieter aktiv und wendet sich mit einem schriftlichen Begehren um Anpassung des Mietzinses an den Vermieter. Der Vermieter selbst ist nicht verpflichtet, von sich aus und ohne Aufforderung Anpassungen vorzunehmen. Für den Fall, dass ein Anpassungsbegehren beim Vermieter eintrifft, empfiehlt es sich die Angelegenheit genau zu prüfen. Wir zeigen Ihnen nachfolgend auf, wie ein derartiges Begehren in drei Schritten geprüft werden kann.
In einem ersten Schritt ist zu prüfen, ob die Mieterschaft überhaupt einen Anspruch auf eine Anpassung des Mietzinses hat. Dies ist namentlich nicht der Fall, wenn der aktuelle Mietzins bereits auf dem gleichen oder einem tieferen Referenzzinssatz beruht. In diesem Fall kann keine Anpassung verlangt werden. Der Referenzzinssatz stand bspw. in den Jahren 2017 bis 2023 bereits auf 1,5 % respektive auf 1,25 %. Es empfiehlt sich demnach zu eruieren, auf welchem Referenzzinssatz der Mietzins beruht. Der massgebende Stand des Referenzzinssatzes bei Vertragsabschluss und damit der massgebende Referenzzinssatz für die Berechnung des Mietzinses wird oft im Mietvertrag explizit ausgewiesen. Auch wenn nicht ausgewiesen, gelangt derjenige Zinssatz zur Anwendung, der im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses massgebend war. Eine Übersicht über die Entwicklung des Referenzzinssatzes findet sich auf der Website des BWO.
Wurde dagegen der Mietzins seit dem Vertragsabschluss bereits angepasst und diese Anpassung ist unangefochten geblieben, ist auf den letzten (angepassten) Stand des Zinssatzes abzustellen.
Kommt man nun bei dieser Überprüfung zum Schluss, dass der aktuelle Mietzins tatsächlich auf einem höheren Referenzzinssatz als dem Aktuellen beruht, bedeutet dies aber noch nicht, dass auch eine Anpassung (zwingend) vorgenommen werden muss.
Vielmehr ist in einem zweiten Schritt zu prüfen, ob die Vermieterschaft allenfalls andere Kosten auf den Mieter abwälzen und diese mit dem ihm grundsätzlich zustehenden Senkungsanspruch verrechnen respektive den Senkungsanspruch kompensieren kann.
Das Mietrecht sieht beispielsweise vor, dass der Vermieter die Teuerung sowie die allgemeine Kostensteigerung teilweise auf die Mieterschaft abwälzen kann. Ein Anstieg des Landesindexes der Konsumentenpreise (LIK) kann dabei bis zu 40 % als Teuerungsausgleich auf die Mieterschaft abgewälzt werden (Art. 16 VMWG). Falls andere mit einer Liegenschaft verbundene Kosten (z.B. Objektsteuern, Versicherungen oder Unterhalt; vgl. Art. 12 VMWG) gestiegen sind, können diese ebenfalls auf den Mieter abgewälzt werden.
Damit ist ein an sich gerechtfertigtes Anpassungsgesuch, aufgrund des Umstandes, dass der Mietzins tatsächlich auf einem höheren Referenzzinssatz als dem Aktuellen beruht, auf die Möglichkeit der Abwälzung anderer Kosten auf den Mieter zu überprüfen. Dabei ist die Ausgangslage genau zu bestimmen und die Anpassung auf den Einzelfall bezogen zu berechnen.
Dies kann im Endeffekt bedeuten, dass namentlich aufgrund der Teuerung der Anspruch einer Senkung des Mietzinses wegen einer Veränderung des Referenzzinssatzes gänzlich kompensiert wird oder das Senkungsbegehren in einer Erhöhung des Mietzinses zum Nachteil des Mieters münden könnte.
Als Drittes und nachdem sich die Vermieterschaft die vorgenannten Überlegungen gemacht hat und die entsprechenden Berechnungen durchgeführt worden sind, ist je nach Ausgangslage unterschiedlich vorzugehen. Allgemein gilt: Gesuche um Anpassung des Mietzinses sind innert 30 Tagen zu beantworten.
- Für den Fall, dass dem Mieter aufgrund der Senkung des Referenzzinssatzes ein Anspruch auf Anpassung zusteht und der Vermieter dies so anerkennt, tritt die Anpassung unter Berücksichtigung der Kündigungsfrist auf den nächsten vertraglichen Kündigungstermin in Kraft. Massgebend für das Inkrafttreten und die Fristenberechnung ist der Eingang des Anpassungsbegehrens beim Vermieter.
- Sollte die Berechnung ergeben, dass Kosten auf den Mieter abgewälzt werden können und eine Verrechnung respektive Kompensation stattfindet, ist dies dem Mieter entsprechend mitzuteilen.
Wenn der Mieter mit der Reaktion des Vermieters nicht einverstanden ist, muss er innert 30 Tagen nach Erhalt der Antwort, an die Schlichtungsbehörde gelangen und dort ein Gesuch um Herabsetzung stellen. Die Schlichtungsbehörde wird dann den Anspruch genau überprüfen.
Neben der erwähnten Abwälzung der Teuerung und der allgemeinen Kostensteigerung können auch andere Einwände vorgebracht werden. Es sind dies insbesondere eine Mietzinsreserve oder die Orts- und Quartierüblichkeit. Es ist im Einzelfall zu prüfen, ob sich diese Einwände allenfalls lohnen können.
Im Ergebnis empfiehlt sich: Bevor Vermieter einer Senkung des Mietzinses zustimmen, ist die Sachlage sorgfältig zu prüfen und ein allfälliger Anspruch genau zu berechnen.