Thomas Donatsch, Notar und Rechtsanwalt

Es finden sich in der gesamten Gesetzgebung an verschiedenen Stellen Vorschriften, die für Grundstücksgeschäfte zwingend zu beachtende Regeln vorsehen. Ein Beispiel ist der 3. Titel des Bundesgesetzes über das bäuerliche Bodenrecht (Art. 58 bis 72 BGBB), der „öffentlich-rechtliche Beschränkungen des Verkehrs mit landwirtschaftlichen Gewerben und Grundstücken“ regelt. Hierunter fällt insbesondere das sogenannte „Realteilungs- und Zerstückelungsverbot“ nach Art. 58 ff. BGBB.^[1] Wie so oft gilt jedoch auch hier: Keine Regel ohne Ausnahme bzw. ohne die Möglichkeit einer Ausnahmebewilligung.

Regel

Das Realteilungsverbot (Art. 58 Abs. 1 BGBB) untersagt die Abtrennung bzw. besser gesagt die Veräusserung einzelner Grundstücke und Grundstücksteile von landwirtschaftlichen Gewerben. Ein Grundstück, bzw. ein Teilgrundstück, das Teil eines landwirtschaftlichen Gewerbes im Sinne der Bestimmungen des bäuerlichen Bodenrechts ist, darf daher grundsätzlich nur zusammen mit den übrigen dem Gewerbe angehörenden Grundstücken veräussert werden. Das Realteilungsverbot bewirkt damit de facto ein Veräusserungsverbot.

Das Zerstückelungsverbot (Art. 58 Abs. 2 BGBB) verbietet die Aufteilung landwirtschaftlicher Grundstücke in Teilgrundstücke unter 25 Aren (bei Rebgrundstücken 15 Aren). Die Kantone können grössere Mindestflächen festlegen. Im Kanton Bern beträgt die Untergrenze gestützt auf Art. 3 des bernischen Gesetzes über das bäuerliche Boden- und Pachtrecht (BPG) 36 Aren. Entsprechend dürfen landwirtschaftliche Grundstücke im Geltungsbereich des BGBB^[1] grundsätzlich nicht in kleinere Teilgrundstücke aufgeteilt werden.

Zudem ist die Aufteilung in Miteigentumsanteile von weniger als einem Zwölften unzulässig, was in der notariellen Praxis jedoch kaum relevant ist.

Ausnahmen

Art. 59 BGBB sieht verschiedene Ausnahmen vor. Liegt ein solcher Tatbestand vor, gelangt das Realteilungs- und Zerstückelungsverbot nicht zur Anwendung. Dies gilt namentlich bei:

• Bodenverbesserungen unter Mitwirkung einer Behörde;
• Grenzverbesserungen oder Grenzbereinigungen bei der Erstellung eines Werks (z.B. bei einer Strassenkorrektur);
• Enteignung oder eines Freihandverkaufs; und
• Zwangsvollstreckung.

Ausnahmebewilligung

Greift keine gesetzliche Ausnahme, ist zu prüfen, ob durch die kantonale Bewilligungsbehörde eine Ausnahmebewilligung nach Art. 60 BGBB erteilt werden kann. Zuständig im Kanton Bern ist das jeweilige Regierungsstatthalteramt.

Als in der notariellen Praxis besonders relevant und deshalb hier zu erwähnen ist der Ausnahmebewilligungsgrund von Art. 60 Abs. 1 lit. a BGBB. Dieser ermöglicht die Erteilung einer Ausnahmebewilligung vom Realteilungs- oder Zerstückelungsverbot, wenn „das landwirtschaftliche Gewerbe oder Grundstück in einen Teil innerhalb und einen Teil ausserhalb des Geltungsbereichs“ des BGBB aufgeteilt wird.

Typisches Beispiel: Ein altes Bauernhaus wird schon seit Jahrzehnten nicht mehr landwirtschaftlich genutzt und ist für die Landwirtschaft entbehrlich, gehört aber noch zu einem Grundstück, welches dem Geltungsbereich des BGBB (z.B. aufgrund der Grösse über 25 Aren) unterstellt ist. Mit einer Ausnahmebewilligung kann dieses Gebäudegrundstück abgetrennt werden. Nach dieser Abtrennung fällt das Gebäudegrundstück regelmässig aufgrund der geringen Grösse und der fehlenden landwirtschaftlichen Nutzung nicht mehr unter den Geltungsbereich des BGBB. Es kann dann insbesondere ohne Erwerbsbewilligung^[2] verkauft werden und auch die übrigen Bestimmungen des BGBB finden keine Anwendung mehr.

Das Gesetz kennt noch weitere Bewilligungsgründe, auf welche aufgrund des Umfangs nicht weiter eingegangen wird. Deren Anwendung erfordert regelmässig eine sorgfältige Einzelfallprüfung und eine Abstimmung mit der kantonalen Bewilligungsbehörde. Die Praxis ist durch umfangreiche Rechtsprechung sowie teilweise unterschiedliche kantonale und regionale Handhabungen geprägt.

Folgen bei Nichtbeachtung

Rechtsgeschäfte, die gegen das Realteilungs- und Zerstückelungsverbot verstossen oder dieses umgehen, sind nichtig. Erschlichene Ausnahmebewilligungen werden widerrufen, sofern der Grundbucheintrag nicht älter als zehn Jahre ist. Bei Widerruf der Bewilligung wird auch eine Grundbuchberichtigung angeordnet, was faktisch zur Rückabwicklung des Geschäfts führen kann.

Fazit

Keine Regel ohne Ausnahme, bzw. keine Regel ohne die Möglichkeit einer Ausnahmebewilligung gilt also wie aufgezeigt auch beim Realteilungs- und Zerstückelungsverbot nach Art. 58 ff. BGBB.

Angesichts der komplexen Rechtslage und Breite der Palette an möglichen Lösungswegen sowie der erheblichen Konsequenzen bei Verstössen ist in der Praxis eine sorgfältige Prüfung des Einzelfalls sowie die frühzeitige Abstimmung mit den zuständigen kantonalen Bewilligungsbehörden unerlässlich.

[1] Siehe zum Geltungsbereich des Bäuerlichen Bodenrechts den ersten Abschnitt im Rächtzytig-Beitrag vom 18. Februar 2025.

[2] Siehe dazu der Rächtzytig-Beitrag vom 18. Februar 2025.