Die Erwerbsbewilligung im Bäuerlichen Bodenrecht
Im Gegensatz zum Erwerb von «normalen» Grundstücken müssen bei Handänderungen von landwirtschaftlichem Boden die Spezialbestimmungen des Bäuerlichen Bodenrechts (BGBB) berücksichtigt werden. In diesem Beitrag wird erläutert, in welchen Konstellationen eine Bewilligung für den Erwerb eines landwirtschaftlichen Grundstücks nötig ist.
Geltungsbereich des Bäuerlichen Bodenrechts
Grundsätzlich gelten die Bestimmungen des BGBB für landwirtschaftliche Grundstücke, die ausserhalb einer Bauzone liegen und für welche die landwirtschaftliche Nutzung zulässig ist. Spezielle Beachtung schenkt das Gesetz dabei dem landwirtschaftlichen Gewerbe. Ein landwirtschaftliches Gewerbe ist eine Gesamtheit von Grundstücken und Anlagen, welche geeignet ist, die (Existenz-)Grundlage für einen Landwirtschaftsbetrieb zu bilden. Diese Grundstücke gelten zusammen als eine wirtschaftliche Einheit.
Für landwirtschaftliche Grundstücke, die nicht zu einem Gewerbe gehören und eine kleinere Fläche als 2’500 m2 (bzw. 1’500 m2 bei Rebland) aufweisen, gilt das Gesetz des Bäuerlichen Bodenrechts nicht. Das Gleiche gilt für Waldgrundstücke (und zwar unabhängig ihrer Grösse), die nicht Bestanteil eines landwirtschaftlichen Gewerbes sind. In diesen Fällen ist somit keine Erwerbsbewilligung notwendig.
Grundsatz der Bewilligungspflicht
Wer ein landwirtschaftliches Gewerbe oder Grundstück erwerben will, braucht dazu eine Bewilligung der kantonalen Bewilligungsbehörde. Im Kanton Bern ist dies das zuständige Regierungsstatthalteramt.
Damit eine Erwerbsbewilligung erteilt werden kann, müssen die folgenden drei Punkte geprüft werden.
Der Erwerb wird nur bewilligt, wenn kein übersetzter Preis vereinbart wurde. Der vereinbarte Preis gilt als übersetzt, wenn er die Preise für vergleichbare landwirtschaftliche Gewerbe oder Grundstücke in der betreffenden Gegend um mehr als 5 % übersteigt. Als Vergleichswert wird der Durchschnittswert der letzten fünf Jahre herangezogen. Diese Voraussetzung ist unbeachtlich, wenn sich das landwirtschaftliche Gewerbe oder Grundstück in einem Zwangsvollstreckungsverfahren befindet, d.h. bei einer Steigerung erworben wird.
Weiter muss der Erwerber grundsätzlich Selbstbewirtschafter sein. Dafür muss er den landwirtschaftlichen Boden selbst bearbeiten und, wenn es sich um ein landwirtschaftliches Gewerbe handelt, dieses zudem persönlich leiten. Als Selbstbewirtschafter kommt nur in Frage, wer die entsprechenden Fähigkeiten dazu besitzt. Die Ausbildung als Landwirt/in ist dabei nicht in jedem Fall nötig. Dennoch ist diese Ausbildung ein starkes Indiz dafür, dass die Person für die Selbstbewirtschaftung geeignet ist.
Für den Erwerb eines einzelnen Grundstücks genügen die minimalen landwirtschaftlichen Kenntnisse, die für dessen Bewirtschaftung notwendig sind. Bei Freizeitlandwirten wird deshalb keine volle landwirtschaftliche Ausbildung verlangt. Da aber bei einzelnen Grundstücken – anders als bei Gewerben – die Gefahr viel grösser ist, dass die Selbstbewirtschaftung nach kurzer Zeit wieder aufgegeben wird, sind die Anforderungen an die Selbstbewirtschaftung hier besonders hoch. Der Erwerber wird in der Regel darlegen müssen, dass er eine entsprechende landwirtschaftliche Tätigkeit schon bisher nebenbei ausgeübt oder sich zumindest intensiv darauf vorbereitet hat. Ein konkretes Beispiel einer freizeitlichen landwirtschaftlichen Nutzung lässt sich in der Produktion von (Pferde-)Futter oder (bei kleineren Flächen) im Weiden lassen der Tiere finden. Die Selbstbewirtschaftung erfordert im Fall der Freizeitlandwirtschaft einen Wohnsitz in der näheren Umgebung.
Ist der Erwerber bereits Eigentümer eines landwirtschaftlichen Gewerbes und will er ein zusätzliches landwirtschaftliches Grundstück übernehmen, darf dieses Grundstück nicht ausserhalb des ortsüblichen Bewirtschaftungsbereichs des Gewerbes liegen. Dieser Bereich muss im Einzelfall festgelegt werden. Massgebend sind dabei die Anfahrts- und Transportwege von vergleichbaren Betrieben in der Umgebung.
Sind die nötigen Voraussetzungen erfüllt (oder wie es das Gesetz ausdrückt: wenn kein Verweigerungsgrund vorliegt), wird die Bewilligung durch die Behörde erteilt.
Ausnahmen der Bewilligungspflicht
Das bäuerliche Bodenrecht regelt auch einige Ausnahmetatbestände, bei welchen keine Bewilligung für den Erwerb eines landwirtschaftlichen Grundstücks oder Gewerbes nötig ist. Diese Ausnahmen sind in Art. 62 BGBB festgehalten. In der Folge wird nur auf die in der Praxis wichtigsten zwei Ausnahmen etwas genauer eingegangen.
Keine Bewilligung wird beim Erwerb durch Erbgang oder durch erbrechtliche Zuweisung benötigt. Beim Erbgang geht das betroffene Grundstück nämlich von Gesetzes wegen auf die Erben über. Deshalb erübrigt sich in diesem Fall eine Bewilligungspflicht. Vom Erbgang ist die erbrechtliche Zuweisung zu unterscheiden; diese betrifft die Erbteilung nach erfolgtem Erbgang. Die Erben können das landwirtschaftliche Grundstück oder Gewerbe also auch einem Miterben zu Eigentum zuteilen, obwohl dieser die Voraussetzungen für eine Bewilligung nicht erfüllt.
Diese Ausnahme greift sowohl bei gesetzlichen Erben wie auch bei eingesetzten Erben, welche aufgrund einer Erbeinsetzung durch letztwillige Verfügung Erbenstellung erlangt haben. Wird einer Person ein landwirtschaftliches Grundstück aber «nur» als Vermächtnis (Legat) zugewendet, bedarf dieser Erwerb gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung einer Bewilligung für den Vermächtnisnehmer. Der Vermächtnisnehmer ist gerade nicht Erbe.
In der Praxis wird das landwirtschaftliche Gewerbe oder Grundstück häufig familienintern weitergegeben. Diese familieninternen Handänderungen sind ebenfalls ohne Bewilligung möglich. Als familienintern gilt der Erwerb durch Nachkommen, Ehegatten, Geschwister oder Geschwisterkinder des Veräusserers. Der Erwerb durch andere Verwandte ist hingegen bewilligungspflichtig.
Fazit
Der Erwerb eines landwirtschaftlichen Grundstücks oder eines landwirtschaftlichen Gewerbes bedarf grundsätzlich einer Bewilligung durch die zuständige Behörde.
Bei einem landwirtschaftlichen Grundstück wird zunächst zu prüfen sein, ob dieses dem Geltungsbereich allenfalls nicht untersteht. Falls doch stellt sich die Frage, ob eine Ausnahme von der Bewilligungspflicht greift. Ist dies auch nicht der Fall, muss geprüft werden, ob die Erwerbsbewilligung erteilt werden kann; hierbei müssen namentlich die Fähigkeiten und der Wille des Erwerbers zur Selbstbewirtschaftung nachgewiesen werden können.