Der Vorkaufsfall
In einem Urteil vom 19. August 2024[1] befasste sich das Bundesgericht mit der Frage, ob eine Freundschaft zwischen dem Verkäufer und dem Käufer eines Grundstücks verhindern kann, dass ein Dritter sein Vorkaufsrecht ausübt.
Das Vorkaufsrecht
Ein Vorkaufsrecht bedeutet, dass eine bestimmte Person das Recht hat, ein Grundstück zu kaufen, sobald der Eigentümer es verkauft. Wenn ein solcher Verkauf stattfindet, spricht man von einem Vorkaufsfall. Der Vorkaufsberechtigte kann dann durch eine einseitige Erklärung verlangen, dass ihm das Grundstück gegen Bezahlung übertragen wird.
Der Vorkaufsfall
Ein Vorkaufsfall liegt grundsätzlich vor, wenn ein Grundstück verkauft oder ein anderes Geschäft abgeschlossen wird, das wirtschaftlich einem Verkauf gleichkommt. Es gibt jedoch auch Situationen, in denen kein Vorkaufsfall vorliegt. Das ist zum Beispiel bei einer Erbteilung, einer Zwangsversteigerung oder beim Erwerb eines Grundstücks für öffentliche Aufgaben der Fall. Auch wenn ein Geschäft nur eine interne Vermögensumstrukturierung darstellt oder wenn es nur wegen einer besonderen persönlichen Beziehung zwischen den Vertragsparteien zustande kommt, kann der Eintritt eines Vorkaufsfalls ausgeschlossen sein.[1]
Sachverhalt
Im vorliegenden Fall war der Vorkaufsberechtigte Pächter eines landwirtschaftlichen Grundstücks. Der Eigentümer verkaufte das Grundstück an zwei Käufer. Nachdem der Pächter davon erfahren hatte, erklärte er, dass er von seinem Vorkaufsrecht Gebrauch machen wolle. Die Käufer waren damit nicht einverstanden und zogen den Fall bis vor das Bundesgericht. Sie argumentierten, es liege kein Vorkaufsfall vor, weil zwischen ihnen und dem Verkäufer eine freundschaftliche Beziehung bestehe. Der Verkäufer hätte das Grundstück einem Dritten nicht verkauft und habe es nur wegen ihrer Freundschaft an sie verkauft.[2]
Erwägungen des Bundesgerichts
Das Bundesgericht hielt fest, dass persönliche Beziehungen tatsächlich eine Rolle spielen können. Wenn ein Geschäft nur wegen einer besonderen persönlichen Beziehung abgeschlossen wird oder wenn die Gegenleistung nur von genau dieser Person erbracht werden kann, kann ein Vorkaufsfall ausnahmsweise entfallen. Entscheidend ist jedoch, dass sich diese persönliche Beziehung auch konkret im Inhalt oder in der Gestaltung des Rechtsgeschäfts zeigt.
Im vorliegenden Fall war dies jedoch nicht gegeben. Der Kaufpreis entsprach dem üblichen Marktpreis beziehungsweise lag sogar im höchstzulässigen Bereich. Der Vertrag unterschied sich somit nicht von einem gewöhnlichen Kaufvertrag. Es gab keine Hinweise darauf, dass die Freundschaft zwischen den Parteien die konkrete Ausgestaltung des Geschäfts beeinflusst hätte. Die blosse Behauptung, der Verkäufer hätte das Grundstück sonst niemand anderem verkauft, genügt nach Ansicht des Bundesgerichts nicht.
Das Bundesgericht kam zum Schluss, dass ein Vorkaufsfall vorliegt und der Pächter sein Vorkaufsrecht ausüben darf. Die Beschwerde der Käufer wurde abgewiesen.[3]
Fazit
Das Urteil zeigt, dass eine freundschaftliche Beziehung zwischen Verkäufer und Käufer allein nicht ausreicht, um das Vorkaufsrecht eines Dritten auszuschliessen. Entscheidend ist vielmehr, ob sich diese Beziehung tatsächlich im konkreten Rechtsgeschäft widerspiegelt.[4]
[1] Art. 216c OR, BGer 5A_927/2023 vom 19.08.2024.
[2] BGer 5A_927/2023 vom 19.08.2024, E. 3.
[3] BGer 5A_927/2023 vom 19.08.2024, E. 3 f.
[4] BGer 5A_927/2023 vom 19.08.2024, E. 3 f.