Baptiste Savoy, avocat

En vue de réaliser un projet immobilier, qu’il s’agisse d’une construction nouvelle, d’une rénovation totale ou partielle, ou encore d’une transformation, le maître d’ouvrage a le choix entre différents types de contrats de construction. 

Le contrat de construction est celui par lequel une personne, l’entrepreneur, s’engage envers une autre, le maître d’ouvrage, à réaliser une construction immobilière. Il s’agit d’un contrat d’entreprise.

La grande importance pratique du contrat de construction a conduit au développement de différents types de contrats. En voici quelques-uns.

Le contrat d’entreprise individuelle

Il s’agit du modèle de base. Le maître d’ouvrage conclut un contrat d’entreprise avec chacun des corps de métier séparément. Dans ce modèle, il y a autant de contrats que de corps de métier intervenant pour la réalisation des travaux.

Pour la réalisation d’une cuisine, de manière schématique, le maître d’ouvrage conclut séparément un contrat avec le menuisier, avec l’électricien, et avec le sanitaire. En principe, l’entrepreneur réalise lui-même les travaux commandés, sans faire appel à un sous-traitant. Le maître d’ouvrage s’acquitte séparément des factures de chacun des corps de métier.

Ce modèle exige du maître d’ouvrage, respectivement de ses mandataires, architecte ou ingénieur usuellement, de planifier et de coordonner l’exécution des travaux.

Le contrat d’entreprise générale

À l’inverse du contrat d’entreprise individuelle, l’entreprise générale consiste pour le maître d’ouvrage à conclure un contrat au terme duquel l’entrepreneur général s’engage à réaliser la totalité ou une partie de l’ouvrage, peu importe que l’intervention de différents corps de métiers soit nécessaire.

Dans l’exemple schématique de la cuisine, il s’agira pour le maître d’ouvrage de conclure un seul et unique contrat avec un cuisiniste, entrepreneur général, aux termes duquel ce dernier s’engage à réaliser et livrer une cuisine opérationnelle, aménagements et branchements électriques et sanitaires inclus.

Cela signifie que l’entrepreneur réalisera lui-même l’ensemble des travaux, pour autant qu’il dispose de l’ensemble des compétences techniques et connaissances théoriques pour le faire, ou alors qu’il en sous-traitera la totalité ou une partie. La coordination de l’exécution des travaux est ici assurée par l’entrepreneur général. Le maître d’ouvrage s’acquitte pour l’exécution des travaux uniquement de la facture de l’entrepreneur général.

Le contrat d’entreprise totale

L’entreprise totale englobe l’entreprise générale puisque l’entrepreneur total s’engage lui aussi à réaliser la totalité ou une partie de l’ouvrage commandé, peu importe que l’intervention de différents corps de métiers soit nécessaire. Elle se différencie toutefois de l’entreprise générale en ce sens que l’entrepreneur total se charge non seulement de la réalisation des travaux, mais également de l’établissement du projet et des plans.

Pour revenir à l’exemple schématique de la cuisine, l’entrepreneur total exécutera bien entendu les travaux, cas échéant les sous-traitera, mais aura au préalable lui-même établi ou fait établir les plans de la cuisine. Dans ce modèle, la planification complète du projet, de l’établissement des plans à la livraison de l’ouvrage, en passant par la coordination du projet et des travaux, est assurée par l’entrepreneur total. Le maître d’ouvrage s’acquitte uniquement de la facture émise par ce dernier.

À l’inverse du contrat d’entreprise individuelle et d’entreprise générale, il n’y a en principe pas de facture séparée pour des mandataires techniques, tels qu’architecte ou ingénieur. Ces derniers peuvent toutefois eux-aussi conclure des contrats d’entreprise totale. Ils portent alors non seulement leur responsabilité de mandataire, mais assument également une responsabilité pour l’exécution conforme de l’ouvrage, sans défaut de construction.

Le consortium

Autre contrat type de construction brièvement mentionné ici, le consortium. Il s’agit pour le maître d’ouvrage de conclure un seul contrat d’entreprise, générale ou totale, avec un groupe d’entrepreneurs. Ce modèle est en pratique utilisé pour les projets de construction d’ampleur.

Les enjeux

Chaque type de contrat de construction présente des avantages et des inconvénients. Ces derniers peuvent notamment être de nature juridique, financière, ou administrative.

Ces avantages et ces inconvénients dépendent du projet immobilier concrètement envisagé ainsi que de la personne du maître d’ouvrage. La rénovation d’une cuisine par un propriétaire privé ne présente pas les mêmes risques ni ne requiert les mêmes moyens que la construction d’un barrage par une puissance publique, ou encore que la construction d’un écoquartier par un fonds d’investissement immobilier.

D’un point de vue purement juridique, le choix de l’un ou l’autre du type de contrat revêt notamment un impact sur l’exercice des droits de garantie du maître en cas de défauts de l’ouvrage ou encore sur la gestion des risques liés à la sous-traitance.