Teil I: Umbau der Mietsache durch die Vermieterschaft
Eine Vermieterschaft plant die teilweise Sanierung der Mietsache und des Gebäudes, in welchem sich diese befindet. Ein Verbleib der Mieterschaft in der Mietsache während der Sanierung ist technisch möglich, womit eine Sanierungskündigung vermieden werden kann. Die nachfolgenden Ausführungen sollen einen kurzen Überblick darüber geben, welche Rechte der Vermieterschaft in diesem Zusammenhang zustehen und mit welchen Forderungen sie seitens der Mieterschaft konfrontiert werden kann.
Voraussetzungen eines zulässigen Umbaus
Sind Änderungen und Erneuerungen der Mietsache dem Mieter zumutbar und ist das Mietverhältnis nicht gekündigt, steht es dem Vermieter frei, eine Erneuerung oder Änderung der Mietsache vorzunehmen (Art. 260 Abs. 1 OR[1]). Es handelt sich hierbei um eine zwingende Gesetzesbestimmung, welche sowohl den Interessen der Vermieterschaft als auch der Mieterschaft Rechnung trägt. So ist die Vermieterschaft zum einen berechtigt, die Mietsache nicht nur zu unterhalten, sondern auch zu sanieren, ohne dass eine Sanierungskündigung nötig ist, sofern dies technisch möglich ist. Zum anderen trägt sie den Interessen der Mieterschaft Rechnung, die Mietsache ohne übermässige Störungen gebrauchen zu können.
Gemäss herrschender Meinung, ist die Zumutbarkeit von Umbauarbeiten für die Mieterschaft nach objektiven Kriterien zu beurteilen. Entscheidend ist, ob die geplanten Arbeiten der Mieterschaft unter Berücksichtigung sämtlicher Umstände des konkreten Vertragsverhältnisses zugemutet werden können[2]. Irrelevant sind dabei hingegen die subjektiven Vorstellungen und Bedürfnisse der Mieterschaft[3]. Die technische Lebensdauer einer zu ersetzenden Einrichtung kann ein Indiz für die Berechtigung der Vermieterschaft zur Vornahme einer Änderung bzw. Erneuerung sein[4]. Um zu prüfen, ob Umbauarbeiten zumutbar sind, ist eine Abwägung der Interessen der Vermieterschaft und der Mieterschaft gegeneinander vorzunehmen. Zu beachten sind dabei insbesondere der Umfang der Arbeiten, die Nützlichkeit des Umbaus für die Mieterschaft, die voraussichtlichen Auswirkungen des Umbaus auf den Mietzins, die bisherige Mietdauer, die verbleibende Dauer des Mietverhältnisses, der Zeitpunkt der Arbeiten und die Dauer der Störung, die Dringlichkeit der Umbauarbeiten, die Auswirkung des Umbaus in Bezug auf die gemietete Fläche und das Angebot der Vermieterschaft auf Herabsetzung des Mietzinses[5]. Hinzu kommt, dass die Mieterschaft einen Umbau grundsätzlich nur dulden muss, solange das Mietverhältnis ungekündigt ist.
Sind diese beiden Voraussetzungen erfüllt, sind Umbauarbeiten an der Mietsache zulässig und die Mieterschaft hat diese zu dulden. Dies gilt zumindest bei Mietverhältnissen ohne feste Laufdauer.
Bei Mietverhältnissen mit fester Laufdauer, sog. befristeten Mietverhältnissen, ist umstritten, ob während der Mietdauer Umbauarbeiten an der Mietsache zulässig sind. In Anbetracht der mieterfreundlichen Rechtsprechung ist davon auszugehen, dass diese durch die Mieterschaft grundsätzlich eher nicht geduldet werden müssen[6].
Durchführung der Umbauarbeiten
Seitens der Vermieterschaft empfiehlt es sich, die Mieterschaft möglichst frühzeitig und transparent über den Beginn, den zeitlichen Ablauf und die zu erwartenden Einschränkungen durch die Umbauarbeiten zu informieren. Zudem sollten bei der Ausführung der Arbeiten auf die Interessen der Mieterschaft Rücksicht genommen werden.
Soweit möglich, ist es häufig auch sinnvoll, der Mieterschaft vorübergehende Ersatzräumlichkeiten zur Verfügung zu stellen, damit sie während den Umbauarbeiten in diese ausweichen können.
Herabsetzungs- und Schadenersatzanspruch der Mieterschaft
Im Gegenzug zur grundsätzlichen Duldungspflicht von Umbauarbeiten durch die Mieterschaft, steht dieser ein Anspruch auf Herabsetzung des Mietzinses und Ersatz des infolge der Umbauarbeiteten erlittenen Schadens zu (Art. 260 Abs. 2 OR).
Die Höhe des Herabsetzungsanspruchs im Sinne von Art. 259d OR ist zum einen von der Dauer und der Intensität der Beeinträchtigung im Gebrauch der Mietsache abhängig. Zum anderen von den Massnahmen, die die Vermieterschaft trifft, um die Beeinträchtigungen des Gebrauchs der Mietsache zu mindern[7]. Um zu bestimmen, in welchem prozentualen Verhältnis der Mietzins (ohne Nebenkosten) herabzusetzen ist, ist der objektive Wert der mängelfreien Mietsache mit dem objektiven Wert der mangelhaften Sache zu vergleichen[8]. So beträgt die Mietzinsreduktion bei einer Wohnung, bei der eine einzige Nasszelle vorhanden ist, welche nicht benutzbar ist, oft 100%[9]. Während bei Umbau des ganzen Gebäudes, in dem sich die Mietsache befindet, welche nicht direkt vom Umbau betroffen ist, von einer Mietzinsreduktion von rund 30-35% auszugehen ist[10].
Neben dem Mietzinsherabsetzungsanspruch steht der Mieterschaft auch ein Anspruch auf Ersatz des Schadens infolge der Umbauarbeiten zu (Art. 259e OR). Bei Wohnungsmieten sind Schäden im engeren Sinne eher selten, da solche schwer nachweisbar sind. Bei Geschäftsmieten fallen hingegen oft Schäden in Form von Gewinneinbussen an. Für den Schaden, die Schadenshöhe und den Umstand, dass der Schaden auf die Sanierungsarbeiten der Vermieterschaft zurückzuführen ist, ist die Mieterschaft beweispflichtig.
Fazit
Zusammenfassend kann festgehalten werden, dass aufgrund der mieterfreundlichen Rechtsprechung die Hürden für das Vornehmen von Umbauarbeiten durch die Vermieterschaft trotz in der Mietsache verbleibender Mieterschaft hoch sind. So stellen die Gerichte hohe Anforderungen an die Zumutbarkeit von Umbauarbeiten. Dies ist insbesondere dann problematisch, wenn es den Parteien nicht gelingt, eine einvernehmliche Lösung zu finden oder die Vermieterschaft über keine Ersatzräumlichkeiten verfügt, die sie der Mieterschaft zur Verfügung stellen kann. Dann kommt es nicht selten vor, dass die Mietverhältnisse im Hinblick auf grössere Umbauarbeiten durch die Vermieterschaft gekündigt werden (sog. Sanierungskündigungen). Zu solchen Sanierungskündigungen wird es zu einem späteren Zeitpunkt einen Folgebeitrag geben. Solche Sanierungskündigungen sind zwar zulässig, jedoch oft nicht im Interesse der Mieterschaft.
[1] Schweizerisches Obligationenrecht, SR 220.
[2] SVIT-Kommentar/Bättig, N 22 zu Art. 260-260a OR.
[3] ZK/Higi/Wildisen, N 27 zu Art- 260 OR.
[4] SVIT-Kommentar/Bättig, N 23 zu Art. 260-260a OR.
[5] A.a.O., N 25 zu Art. 260-260a OR.
[6] Mietrecht für die Praxis, Wyttenbach, 10. Aufl., Zürich 2022, Kap. 12, N 12.4.6.
[7] SVIT-Kommentar/Bättig, N 50 zu Art. 260-260a OR.
[8] Mietrecht für die Praxis, Kunz, 10. Aufl., Zürich 2022, Kap. 11, N. 11.4.3.1.
[9] A.a.O., N 11.4.3.3.
[10] A.a.O.