Konkubinat und Grundeigentum
Das Konkubinat ist eine Form des Zusammenlebens, welches in der Schweizer Gesetzgebung nicht geregelt ist. Im Zusammenhang mit Wohneigentum könnten sich insb. im Todesfall Probleme ergeben, sofern die Konkubinatspartner zu Lebzeiten keine Regelung getroffen haben.
Begriff des Konkubinats und rechtliche Einordnung
Das Konkubinat ist eine auf Dauer angelegte, eheähnliche Lebensgemeinschaft zweier Personen ohne Trauschein. Es kann sowohl verschiedengeschlechtlich als auch gleichgeschlechtlich sein. Im Gegensatz zur Ehe (geregelt in Art. 90 ff. ZGB) und zur eingetragenen Partnerschaft gleichgeschlechtlicher Paare (geregelt im Partnerschaftsgesetz) wird das Konkubinat im Schweizer Recht nicht geregelt. Es finden sich nur sehr wenige Gesetzesartikel, welche die Lebensgemeinschaft bzw. den Lebenspartner erwähnen (z. B. im Adoptionsrecht [Art. 264 ff. ZGB] oder in Art. 329h OR beim Urlaub für die Betreuung von Angehörigen).
Mögliche Eigentumsverhältnisse von Grundeigentum im Konkubinat
Alleineigentum
Wenn nur ein Konkubinatspartner als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist, gilt er rechtlich als Alleineigentümer. Sollten die Konkubinatspartner keine erbrechtliche Verfügung (Erbvertrag) abgeschlossen oder ein Testament errichtet haben, erben im Falle des Todes des Alleineigentümers des Grundstücks dessen gesetzlichen Erben, zu denen der Konkubinatspartner nicht gehört. Das bedeutet, dass der Konkubinatspartner im Falle des Todes seines Partners aus dem gemeinsamen Haus bzw. aus der gemeinsamen Wohnung ausziehen muss, sofern mit den Erben keine anderweitige Lösung gefunden werden kann. Dies kommt in der Praxis relativ häufig vor.
Falls der andere Partner ohne vertragliche Regelung Mittel zum Erwerb, zur Renovation oder Mitfinanzierung der Hypothek beigetragen hat, erhält er bei einer Trennung keinen Anspruch auf Ausgleichung für einen allfälligen Mehrwert oder auf Miteigentum am Grundstück.
Miteigentum
Beide Partner können als Miteigentümer (Art. 646 ff. ZGB) im Grundbuch eingetragen werden. Der Anteil jedes Partners (z. B. je 50 %) kann ausdrücklich festgelegt werden. Hier kann dem Beitrag des jeweiligen Partners zur Finanzierung des Grundeigentums Rechnung getragen werden.
Bei einem allfälligen Verkauf eines Miteigentumsanteils durch den Partner oder dessen Erben an eine Drittperson haben die Miteigentümer gegenseitig ein Vorkaufsrecht. Ein solches Vorkaufsrecht nützt allerdings nur dann, wenn auch die notwendigen finanziellen Mittel vorhanden sind.
Auch bei Miteigentum sollten die Partner eine Regelung für den Todesfall treffen. Andernfalls erben die gesetzlichen Erben des verstorbenen Partners den Miteigentumsanteil.
Gesamteigentum
Um an einem Grundstück Gesamteigentum zu erwerben, muss eine Gemeinschaft (wie z. B. eine einfache Gesellschaft nach Art. 530 ff. OR) vorhanden sein. In der Praxis werden Konkubinatspartner nur selten ein Grundstück als Gesamteigentümer erwerben, da ein Vorbezug aus der Pensionskasse bei Gesamteigentum nicht möglich ist.
Bei einer einfachen Gesellschaft können die Konkubinatspartner im Gesellschaftsvertrag regeln, was im Falle des Ausscheidens eines Konkubinatspartners bzw. Gesellschafters geschieht. Es sind verschiedene Regelungen möglich. Beispielsweise kann eine sog. Anwachsungsklausel unter den Gesellschaftern vertraglich vereinbart werden. In diesem Fall wächst beim Tode eines Gesellschafters das Grundstück dem überlebenden Gesellschafter an. Im Rahmen der sogenannten Akkreszenz übernimmt der überlebende Konkubinatspartner das Grundstück allein, die Ansprüche der Erben sind in Geld auszugleichen.
Für den Fall des Ablebens eines der Gesellschafter gibt es noch andere mögliche Klauseln, wie die Eintrittsklausel oder die Nachfolgeklausel. Solche Klauseln können dazu führen, dass die Erben des verstorbenen Gesellschafters zusammen mit dem überlebenden Konkubinatspartner eine einfache Gesellschaft betreffend das Grundstück bilden.
Vertragliche Absicherung
Wenn Konkubinatspartner Grundeigentum erwerben wollen, empfehlen wir regelmässig eine schriftliche Vereinbarung vor dem Immobilienkauf abzuschliessen, in welcher die Bezahlung der Hypothekarzinsen, der Amortisationen und der Nebenkosten klar geregelt werden.
In einem Konkubinatsvertrag kann insbesondere geregelt werden:
- Beiträge zum Erwerb, zu Investitionen und Tragung der Hypothekarzinsen und der Nebenkosten
- Nutzungsrechte am Grundstück
- Vorgehen bei einer Trennung
In einem Erbvertrag oder einem Testament kann der überlebende Konkubinatspartner erbrechtlich abgesichert werden, in dem er entweder als Erbe eingesetzt wird, eine Nutzniessung oder ein Wohnrecht an der Immobilie eingeräumt erhält (vorbehalten bleiben allenfalls bestehende Pflichtteilsrechte von gesetzlichen Erben).
Auflösung des Konkubinats infolge Trennung
Bei der Auflösung des Konkubinats infolge Trennung bestehen keine gesetzlichen Regeln für die Vermögensaufteilung. Das Eigentum an den Grundstücken richtet sich nach dem Grundbucheintrag. Ist ein Vertrag vorhanden, sind die vertragsrechtlichen Regelungen anwendbar – allenfalls bestehen auch Ansprüche aus Gesellschaftsrecht (z.B. aus der einfachen Gesellschaft). Wenn keine schriftliche Vereinbarung besteht, dann müssen sich die Parteien anderweitig einigen können; lässt sich keine Einigung erzielen, ist eine gerichtliche Auseinandersetzung nicht ausgeschlossen.
Fazit
Das Schweizerische Recht gewährt den Konkubinatspartnern keinen besonderen Schutz im Bereich des Grundeigentums. Ohne klare vertragliche Regelung kann es im Fall einer Trennung oder des Todes eines der Partner zu Problemen kommen. Da das Konkubinat keine vermögensrechtlichen Wirkungen wie die Ehe entfaltet (z. B. keine Errungenschaftsbeteiligung nach Art. 196 ff. ZGB) behalten beide Konkubinatspartner das Eigentum, welches sie in die Beziehung einbringen oder während der Beziehung erwerben.
Im Hinblick auf den Todesfall kann der Konkubinatspartner in einem Erbvertrag oder in einem Testament als Erbe oder Nutzniesser eingesetzt werden. Allenfalls kann ihm ein Wohnrecht eingeräumt werden. Die Pflichtteilsrechte der gesetzlichen Erben dürfen dabei nicht verletzt werden.