Die Verkaufsdokumentation als zugesicherte Eigenschaft beim Verkauf einer Wohnung
Das Bundesgericht bestätigt seine Rechtsprechung (BGE 4A_590/2024) wonach Flächenangaben in Verkaufsdokumentationen als zugesicherte Eigenschaften gelten, wenn dieser Punkt unter den Parteien streitig wird.
Zentraler Streitpunkt in diesem Entscheid war, ob die in der Verkaufsbroschüre angegebenen Flächenmasse eine vertraglich zugesicherte Eigenschaft der Wohnung darstellten, obwohl weder der Werkvertrag mit A. GmbH noch der öffentlich beurkundete Kaufvertrag mit B. GmbH verbindliche Flächenangaben enthielten.
Die Ausgangslage bei den Dokumenten
Am 16. Januar 2015 gab C. AG eine Verkaufsbroschüre heraus, die auf den ersten vier Seiten eine allgemeine Gebäudebeschreibung mit dem Vermerk «unverbindliches Dokument» enthielt. Auf den folgenden Seiten – ohne diesen Vermerk – fand sich eine Tabelle mit den Angaben zu jedem einzelnen Apartment: Losnummer, Stockwerk, Zimmerzahl und verschiedene Flächenangaben samt Preis. Für die streitige Wohnung (Los Nr. xxx, 5. Stock, 3,5 Zimmer) wurden angegeben: gewichtete Fläche ca. 78,25 m², Bruttofläche ca. 71 m², Wohnfläche ca. 64 m² und Balkon-/Gartenfläche ca. 28,55 m². Die Broschüre enthielt zudem die vom Architekten erstellten Stockwerkpläne mit Flächenangaben der einzelnen Räume.
Am 14. November 2017 schlossen die Käufer dann zwei Verträge: einen Werkvertrag mit A. GmbH und einen Kaufvertrag in öffentlicher Urkunde mit B. GmbH. Beiden Verträgen waren zwar die Pläne des 5. Stocks beigefügt – dieselben Pläne wie in der Broschüre –, jedoch ohne jegliche Mass- oder Flächenangaben. Im Kaufvertrag war zudem die Klausel enthalten, dass «Verkaufsbeschreibungen, 2D- oder 3D-Illustrationen sowie Internetpräsentationen nicht vertraglich bindend» seien.
Die Vertragsauslegung durch die Vorinstanz und das Bundesgericht
Da die kantonale Instanz feststellte, dass die Parteien bei Vertragsschluss den inneren Willen der jeweils anderen Seite nicht verstanden hatten, ohne sich dessen bewusst gewesen zu sein (sog. versteckter Dissens), griff sie zur objektiven Vertragsauslegung nach dem Vertrauensprinzip gemäss Art. 18 OR. Das heisst: Massgebend war nicht der tatsächliche innere Wille der Parteien, sondern der Sinn, den jede Partei den Erklärungen der anderen nach Treu und Glauben beimessen durfte und musste.
Das Bundesgericht bestätigte dieses Vorgehen und hielt fest, dass für die objektive Auslegung nicht nur der Vertragstext selbst, sondern auch die Umstände heranzuziehen sind, die dem Vertragsschluss vorangegangen sind oder ihn begleitet haben. Die Verkaufsbroschüre stellte eine solche vorvertragliche Willensäusserung der Verkäuferseite dar: Sie wurde von einer der vier solidarisch haftenden Gesellschaften herausgegeben und den Käufern zusammen mit dem Reservationsvertrag vom Januar 2015 übergeben, also zeitlich vor dem Werkvertrag und dem Kaufvertrag vom November 2017.
Warum die Broschüre als Zusicherung gilt
Das Bundesgericht stützte sich auf mehrere Argumente, um die Flächenangaben in der Broschüre als zugesicherte Eigenschaft zu qualifizieren:
Die Broschüre war das einzige Dokument, das überhaupt Flächenangaben zur Wohnung enthielt. Weder der Werkvertrag noch der Kaufvertrag nannten irgendwelche Flächen. Die den Verträgen beigefügten Pläne waren zwar identisch mit denjenigen in der Broschüre, enthielten aber – im Unterschied zur Broschüre – keine Massangaben. Eine vernünftige und redliche Person in der Lage der Käufer durfte daher die Broschüre als massgebende Konkretisierung der in den Verträgen nicht bezifferten Wohnungsfläche verstehen.
Zudem wies das Bundesgericht darauf hin, dass der Vermerk «unverbindliches Dokument» nur auf den ersten vier Seiten der Broschüre stand, die eine allgemeine Gebäudebeschreibung enthielten. Auf der Seite mit der konkreten Flächentabelle der einzelnen Wohnungen fehlte dieser Vermerk. Dies verstärkte den berechtigten Eindruck der Käufer, dass die spezifischen Flächenangaben verbindlich seien.
Warum die Gegenargumente der Verkäuferinnen nicht verfingen
Die Beschwerdeführerinnen brachten vor, dass die Broschüre nicht in öffentlich beurkundeter Form abgefasst sei (Art. 16 und 216 OR verlangen die öffentliche Beurkundung für Grundstückkaufverträge). Das Bundesgericht wies dies zurück: Vorvertragliche Erklärungen dienen als reine Auslegungsmittel des Vertrags und unterliegen keiner Formvorschrift. Sie müssen nicht selbst öffentlich beurkundet sein, um bei der Auslegung des beurkundeten Vertrags berücksichtigt zu werden.
Ebenso wenig half den Verkäuferinnen die im Kaufvertrag enthaltene Klausel, wonach Verkaufsbeschreibungen und Illustrationen «nicht vertraglich bindend» seien. Das Bundesgericht qualifizierte diese Klausel als blosse Floskel ohne Tragweite. Da die Wohnungsfläche eine zugesicherte Eigenschaft darstelle, sei sie unabhängig von einer solchen Klausel Vertragsbestandteil. Insbesondere könne eine solche Klausel nicht verhindern, dass vorvertragliche Dokumente für die Auslegung des objektiven Parteiwillens herangezogen werden.
Schliesslich verwies das Bundesgericht auf seine ständige Rechtsprechung: In Werbebroschüren oder bei Vertragsverhandlungen angegebene Flächen stellen zugesicherte Eigenschaften dar. Der Käufer darf sich darauf verlassen, ohne deren Richtigkeit vor Vertragsschluss selbst überprüfen zu müssen. Die zugesicherte Fläche wird nach allgemeiner Lebenserfahrung als für den Kaufentscheid kausal vermutet, selbst wenn der Käufer die Wohnung vor dem Kauf besichtigt hat. Diese Vermutung konnten die Verkäuferinnen nicht umstossen.
Fazit
Verkaufsdokumentationen werden meist in einer frühen Verkaufsphase aufgrund von Projektplänen erstellt, die im Verlauf eines Bauprojektes oft noch angepasst werden. Nicht selten weichen insbesondere Flächenangaben in Verkaufsdokumentationen oder dazugehörige Pläne von den effektiven Bauplänen und den gebauten Flächen ab. Bei Flächenangaben ist deshalb grosse Vorsicht geboten. Vor Abschluss der nachfolgenden Verträge sind entsprechende Abklärungen zu treffen und allenfalls explizite Beschränkungen von Zusicherungen vorzusehen.