Das Vorkaufsrecht im Stockwerkeigentum
Franco Crespi, Notar
Luana Jaggi, Notariatskandidatin
Das Stockwerkeigentum ist eine besondere Form des Miteigentums. Es verleiht den Eigentümern das Sonderrecht, bestimmte Gebäudeteile – meist Wohnungen – ausschliesslich zu nutzen und auszubauen, während Grundstück und gemeinschaftliche Teile im Miteigentum aller Stockwerkeigentümer stehen. Aufgrund der engen rechtlichen und tatsächlichen Verbundenheit besteht ein gesteigertes Interesse an Stabilität innerhalb der Eigentümergemeinschaft. Ein Vorkaufsrecht kann dazu dienen, den Eintritt unerwünschter neuer Mitglieder zu verhindern.
Das Vorkaufsrecht im Allgemeinen
Ein Vorkaufsrecht berechtigt eine Person, ein Grundstück im Falle einer Veräusserung zu den Bedingungen des mit einem Dritten abgeschlossenen Vertrags zu erwerben. Man unterscheidet zwischen gesetzlichen und vertraglichen Vorkaufsrechten.
Gesetzliche Vorkaufsrechte entstehen unmittelbar kraft Gesetzes, etwa zugunsten von Miteigentümern beim Verkauf eines Miteigentumsanteils an einen Nichtmiteigentümer. Vertragliche Vorkaufsrechte beruhen auf privatrechtlicher Vereinbarung, dienen häufig der Sicherung familieninterner Übertragungen und können für maximal 25 Jahre vereinbart sowie im Grundbuch vorgemerkt werden.
Das Vorkaufsrecht im Stockwerkeigentum
Im Stockwerkeigentum besteht kein gesetzliches Vorkaufsrecht. Das Gesetz erlaubt jedoch den Stockwerkeigentümern, ein Vorkaufsrecht zu vereinbaren und im Grundbuch vorzumerken. Dieses stellt eine Mischform dar: Begründung, Änderung und Aufhebung richten sich nach den Regeln des vertraglichen Vorkaufsrechts, während Inhalt und Ausübung grundsätzlich den Bestimmungen über gesetzliche Vorkaufsrechte folgen.
Das Vorkaufsrecht besteht für die Dauer des Stockwerkeigentums, ist nicht befristet, nicht übertragbar und nicht vererblich. Berechtigt und belastet sind ausschliesslich die Stockwerkeigentümer derselben Gemeinschaft.
Begründung des Vorkaufsrechts
Das Vorkaufsrecht kann bei der Begründung des Stockwerkeigentums oder durch spätere, einstimmige Vereinbarung aller Stockwerkeigentümer errichtet werden. Eine Regelung im Reglement ist nicht zulässig. Wird der Kaufpreis vorgängig festgelegt (limitiertes Vorkaufsrecht), ist eine öffentliche Beurkundung erforderlich. Ohne Preisfestlegung (unlimitiertes Vorkaufsrecht) genügt eine einstimmige schriftliche Vereinbarung.
Gegenüber Dritten wirkt das Vorkaufsrecht erst mit der Vormerkung im Grundbuch.
Ausübung des Vorkaufsrechts
Ein Vorkaufsfall liegt vor, wenn eine Stockwerkeinheit an einen Dritten veräussert wird oder ein wirtschaftlich gleichwertiges Geschäft abgeschlossen wird. Nicht als Vorkaufsfall gelten insbesondere Schenkungen, Erbgang, Zwangsverwertung oder Erwerbe zur Erfüllung öffentlicher Aufgaben.
Der vorkaufsbelastete Eigentümer – sowie bei vorgemerktem Recht das Grundbuchamt – muss die Berechtigten informieren. Die Ausübungsfrist beträgt drei Monate ab Kenntnis von Vertrag und Inhalt, spätestens jedoch zwei Jahre seit Vertragsabschluss. Die Ausübungserklärung sollte aus Beweisgründen schriftlich erfolgen.
Fazit
Das Vorkaufsrecht im Stockwerkeigentum ist ein wirksames Instrument zur Wahrung der Stabilität der Eigentümergemeinschaft, insbesondere bei kleineren Gemeinschaften. Gleichzeitig schränkt es die Verfügungsfreiheit der Eigentümer ein und kann die Verkehrsfähigkeit von Stockwerkeigentum beeinträchtigen. Eine klare, präzise und wohldurchdachte vertragliche Ausgestaltung ist daher entscheidend, um Rechtsunsicherheiten und Konflikte zu vermeiden.