NEWSLETTER Juli 2018

Sachenrecht

Beim Grundbuchamt können keine bedingten Geschäfte angemeldet werden

Claude Monnier, Notar und Rechtsanwalt

In seinem neuen Entscheid vom 20. April 2018 (BGE 5A_518/2017) bestätigt das Bundesgericht Lehre und Rechtsprechung, wonach Bedingungen von Rechtsgeschäften, welche beim Grundbuchamt angemeldet werden, unbedingt erfüllt sein müssen, unabhängig davon welche vertraglichen Abmachungen die Parteien über den Bedingungseintritt treffen.

Im vorliegenden Fall hat der Eigentümer einer Liegenschaft im Kanton Aargau seiner Lebenspartnerin an seinem Zweifamilienhaus ein lebenslängliches und ausschliessliches Wohnrecht eingeräumt. Die Parteien hielten dabei vertraglich fest, dass das Wohnrecht „erst Gültigkeit hat nach dem Ableben von B. Falls die Wohngemeinschaft der Parteien aufgelöst werden sollte, ist das Wohnrecht im Grundbuch zu löschen.“

Das Grundbuchamt wies die Eintragung des Wohnrechtes als Dienstbarkeit im Grundbuch ab mit der Begründung, das Ableben von B sei eine Bedingung für die Gültigkeit des Wohnrechtes, welches erst zu diesem Zeitpunkt seine Wirkung entfalten könne. Aus diesem Grund könne vor Eintritt dieser Bedingung kein Wohnrecht zugunsten der Lebenspartnerin eingetragen werden.

Vor Bundesgericht macht der Beschwerdeführer geltend, das Wohnrecht als Dienstbarkeit sei unbedingt und bereits heute gültig zustande gekommen, hingegen sei, gemäss Abmachung unter den Parteien, die das Grundbuchamt nicht prüfen dürfe, nur dessen Ausübung durch die Lebenspartnerin aufgeschoben worden auf den Zeitpunkt des Ablebens von B.

Unter Hinweis auf Art. 47 der Grundbuchverordnung welche ausdrücklich vorsieht, dass Anmeldungen beim Grundbuchamt vorbehaltlos erfolgen müssen, führte das Bundesgericht dazu aus, dass es rechtstechnisch zwar zutreffen möge, dass dieses Wohnrecht nicht suspensiv bedingt sei, sondern suspensiv terminiert wurde, d.h. nicht im Zeitpunkt des Vertragsschlusses, sondern erst im späteren Zeitpunkt des Ablebens der einen Vertragspartei seine Wirksamkeit entfalten soll. Nach der Lehre gelte jedoch das zu den suspensiv bedingten Dienstbarkeiten Gesagte auch für die suspensiv terminierten Dienstbarkeiten.

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Steuerrecht

Berücksichtigung Werkpreis bei der Berechnung der Handänderungssteuer

Celine Krebs, MLaw, Rechtsanwältin und Notarin
Michael Hahn, MLaw

In seinem Urteil 2C_879/2017 bestätigt das Bundesgericht die Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts Bern, wonach bereits das Bestehen eines Vorprojektes genügt, damit der Werkpreis eines vor dem Baulandkauf vorprojektierten Gebäudes bei der Bemessung der Handänderungssteuer zum Kaufpreis des unbebauten Grundstücks hinzugerechnet wird. Dies selbst dann, wenn zum Zeitpunkt des Baulandkaufs noch kein Baugesuch vorliegt, keine eigentlichen Werkverträge abgeschlossen sind und auch keine Verbindung zwischen der Verkäuferschaft des Grundstücks und der projektierenden Person bzw. Gesellschaft besteht.

Die im konkreten Fall durch das bernische Verwaltungsgericht vorgenommene Zusammenrechnung des Landpreises mit dem Werkpreis der Baute beurteilt das Bundesgericht nicht als willkürliche Auslegung der kantonalen Gesetzesnorm und stützte damit das Urteil des Verwaltungsgerichts. Im Ergebnis folgte das Bundesgericht der Urteilsbegründung des Verwaltungsgerichts und rechtfertigte die Zusammenrechnung des Landpreises mit dem Werkpreis im vorliegenden Fall ebenfalls einzig mit der Tatsache, dass der spätere Bauherr vor dem Landerwerb ein konkretes Bauprojekt ausarbeiten liess und somit bereits in diesem Zeitpunkt konkrete Bauabsichten hatte.

Führt man sich den Wortlaut des kantonalen Gesetzes über die Handänderungssteuer vor Augen, verdeutlicht sich, dass sich die nunmehr durch das Bundesgerichtsurteil gestützte Praxis der bernischen Steuerbehörden immer weiter vom eigentlichen Gesetzeswortlaut entfernt. Dieser sieht eine Zusammenrechnung des Landpreises mit dem Werkpreis nur vor, wenn der Grundstückkaufvertrag mit dem Werkvertrag so verbunden ist, dass eine schlüsselfertige Baute erworben wird. Der Gesetzeswortlaut setzt somit unter anderem das Bestehen eines eigentlichen Werkvertrags voraus. Genau dies war aber im vorliegend zu beurteilenden Sachverhalt nicht der Fall. Vielmehr lag zum Abschlusszeitpunkt des Grundstückkaufvertrags einerseits noch gar kein Baugesuch vor und andererseits waren auch noch keinerlei Werkverträge abgeschlossen.

Da die meisten Grundbuchämter des Kantons Bern den Wortlaut des Handänderungssteuergesetzes bisher weniger weit ausgelegt haben, führt die durch das Bundesgericht gestützte Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts im Ergebnis zu einer einschneidenden Praxisänderung.

Es wird abzuwarten sein, wie die kantonalen Grundbuchämter das Bundesgerichtsurteil in der Praxis umsetzen werden und es bleibt zu hoffen, dass diese Umsetzung nicht buchstabengetreu ausfallen wird. Dies würde in der heutigen Zeit, in welcher den Käufern von Bauland bereits durch die Gemeinden Überbauungspflichten auferlegt werden und die Bebaubarkeit des Grundstücks mit Fachpersonen und visuellen Hilfsmitteln geprüft wird, zum stossenden Ergebnis führen, dass praktisch jeder Kauf von Bauland steuerrechtlich als „schlüsselfertige Baute“ zu qualifizieren wäre.

Häusermann + Partner unterstützt Sie gerne bei der Planung Ihres Baulandkaufs sowie der Ausarbeitung eines entsprechenden Kaufvertrags, der sämtliche Ihre Wünsche und Bedürfnisse vollumfänglich berücksichtigt und auch die steuerlichen Aspekte miteinbezieht.

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