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NEWSLETTER September 2020

 

Bauherrinnen und Bauherren sollen besser gegen Baumängel vorgehen können

Corina Ingold, Rechtsanwältin

Der Bundesrat erachtet das geltende Bauvertragsrecht grundsätzlich als zweckmässig und ausgewogen. Bei Baumängel seien aber Bauherrinnen und Bauherren teilweise ungenügend geschützt. Aufgrund dessen hat er im August 2020 die Vernehmlassung zu einer Vorlage, mit der die Situation der Bauherrschaft und damit allen voran der Haus- und Stockwerkeigentümer verbessert werden soll, eröffnet. Im Zentrum steht dabei die Verlängerung der Frist zur Rüge von Mängeln auf 60 Tage. Ausserdem soll das bestehende Nachbesserungsrecht nicht mehr ausgeschlossen werden können. Häusermann + Partner wird die Entwicklungen im Bauvertragsrecht weiterverfolgen und Sie bei Bedarf wieder informieren.

 

Burgdorf: Die Eröffnung der amtlichen Werte

Michelle Oswald, Notarin

Zwischen Mai und September 2020 wurden bzw. werden die neuen amtlichen Werte der nichtlandwirtschaftlichen Liegenschaften eröffnet. In Burgdorf steht der Versand der Veranlagungsverfügungen (Eröffnung) kurz bevor. In den allermeisten Fällen wird der neue amtliche Wert höher sein als der bisherige. Da die Berechnung der amtlichen Werte auf einem sehr komplexen und technischen Vorgang beruht, ist die Überprüfung durch die betroffenen Eigentümer alles andere als einfach. Erschwerend kommt hinzu, dass die Schätzung der Liegenschaftswerte – wie der Begriff schon sagt – keine exakte Wissenschaft ist.

1.   Ausgangslage

Wie bereits in unseren Newslettern vom Oktober 2019 und Mai 2020 ausgeführt, hat der Grosse Rat des Kantons Bern am 21. März 2017 beschlossen, eine allgemeine Neubewertung der nichtlandwirtschaftlichen Liegenschaften im Kanton Bern durchzuführen. Nachdem die politischen und rechtlichen Hürden überwunden waren, hat der Grosse Rat im März 2020 im entsprechenden Dekret den Ziel-Medianwert für die Festsetzung der amtlichen Werte auf 70% des Verkehrswerts festgesetzt. Dies sind “erfreuliche” Nachrichten, wurde vorgängig über einen Ziel-Medianwert von 77% bis sogar 100% des Verkehrswerts diskutiert.

Die amtliche Neubewertung basiert auf rund 20’000 tatsächlich bezahlten Kaufpreise für bernische Liegenschaften, die in den Jahren 2013 bis 2016 verkauft wurden. Diese “Stichprobe” zeigte, dass die amtlichen Werte deutlich unter die Grenze von 70% des Verkehrswerts gesunken sind, die nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung für die steuerliche Bewertung von Liegenschaften massgebend ist. In den allermeisten Fällen wird deshalb der amtliche Wert der Liegenschaft durch die Neubewertung steigen.

2.   Steigt auch der Eigenmietwert?

Der amtliche Wert dient dem Fiskus zur steuerlichen Vermögensbestimmung, indem er bei der Berechnung der Liegenschaftssteuer und des steuerbaren Vermögens (Vermögenssteuer) auf diesen Wert abstellt. Steigt der amtliche Wert, so hat dies unmittelbar Einfluss auf die besagten Steuern. Für viele Eigentümer stellt sich die Frage, ob die Erhöhung des amtlichen Werts auch Einfluss auf den Eigenmietwert hat.

Die Eigenmietwerte wurden bereits 2015 an die tatsächlichen Gegebenheiten angepasst. Die allgemeine Neubewertung trägt dem Rechnung, indem in den Gemeinden die geltenden Mietwertfaktoren so angepasst wurden, dass im Ergebnis die Eigenmietwerte praktisch unverändert bleiben. Nichtsdestotrotz können im Einzelfall auch die Eigenmietwerte steigen.

Steigt der Eigenmietwert, so kann gegen diesen nicht gestützt auf die Veranlagungsverfügung des neuen amtlichen Werts Einsprache erhoben werden. Eine Einsprache gegen den neuen Eigenmietwert ist erst nach Erhalt der ordentlichen Veranlagungsverfügung möglich.

3.   Ist mein amtlicher Wert korrekt und lohnt sich eine allfällige Einsprache?

Die Überprüfung des neuen amtlichen Werts ist für die Eigentümer nicht einfach. Zu beachten ist, dass mit der Veranlagungsverfügung allein die Richtigkeit des amtlichen Werts kaum beurteilt werden kann. Es empfiehlt sich deshalb, die entsprechenden Aufnahmeprotokolle direkt nach der Zustellung der Veranlagungsverfügung bei der örtlich zuständigen Gemeindeverwaltung zu bestellen. Im Rahmen einer ersten Grobüberprüfung lässt sich sodann ermitteln, ob Indizien dafür bestehen, dass der amtliche Wert im Einzelfall zu hoch sein könnte. Insbesondere können folgende Querüberprüfungen vorgenommen werden:

·       Wie hoch ist der amtliche Wert im Verhältnis zum Verkehrswert? Beträgt der amtliche Wert 70% des Verkehrswerts, ist dies ein Indiz dafür, dass der neue amtliche Wert korrekt ist. Sofern der Verkehrswert nicht bekannt ist, ist Vorsicht geboten, denn möglicherweise wird dieser von den Eigentümern zu hoch oder zu tief eingeschätzt. Alleine das Argument, der amtliche Wert sei höher als 70% des Verkehrswerts, genügt jedoch nicht für eine erfolgreiche Einsprache. Gemäss Bundesgericht ist nämlich sogar ein amtlicher Wert, welcher 100% des Verkehrswerts entspricht, rechtmässig.

·       Um wie viel steigen die amtlichen Werte in der betreffenden Gemeinde?  Steigt der amtliche Wert der eigenen Liegenschaft um den gleichen Prozentsatz wie derjenige der betreffenden Gemeinde, ist dies ein weiteres Indiz dafür, dass der amtliche Wert korrekt ist. Allenfalls lohnt sich auch ein Vergleich mit der Nachbarliegenschaft.

Weiter kann anhand der Aufnahmeprotokolle insbesondere geprüft werden, ob die Benotung der einzelnen Räume und Anlagen mit dem zu bewertenden Gebäude effektiv übereinstimmt und ob der Protokollmietwert mit dem effektiv erzielten oder erzielbaren Mietzins vergleichbar ist.

Finden sich Fehler in der Bewertung oder überschreitet der amtliche Wert bzw. der Protokollmietwert den Verkehrswert bzw. den Mietwert, ist eine genauere Prüfung zu empfehlen. Falls jedoch festgestellt wird, dass vorgenommene Renovationen in der Bewertung nicht berücksichtigt wurden, dann ist von einer Einsprache eher abzusehen, da der amtliche Wert vermutungsweise zu tief ist. Auf jeden Fall empfehlen wir Ihnen den Beizug einer Fachperson, welche sich mit den
massgebenden Aufnahmeprotokollen auskennt.

4.   Was muss die Einsprache enthalten?

Gegen die Veranlagungsverfügung kann innert 30 Tagen seit Eröffnung schriftlich und begründet Einsprache erhoben werden. Diese Frist kann nicht verlängert werden, weshalb die massgebenden Aufnahmeprotokolle rechtzeitig beschafft werden sollten.

Die Einsprache muss detailliert aufzeigen, weshalb der amtliche Wert zu hoch festgesetzt wurde. Ebenfalls sind geeignete Beweismittel (wie z.B. Grundrisspläne, Fotos etc.) beizulegen. Allgemeine Begründungen wie “Der amtliche Wert ist zu hoch, da er nicht 70% des Verkehrswerts der Liegenschaft entspricht.” oder “Mein amtlicher Wert ist höher gestiegen als der Prozentsatz der Gemeinde, in welcher sich meine Liegenschaft befindet.” sind nicht erfolgsversprechend. Solche Einsprachen werden von der Steuerverwaltung des Kantons Bern ohne grosse Begründung abgewiesen werden. Detailliert begründete Einsprachen werden hingegen geprüft, wobei auch mit einem Augenschein zu rechnen ist.

5.   Abtretung von Liegenschaften

Werden Liegenschaften zu Lebzeiten an die Nachkommen abgetreten, so dient der amtliche Wert bei den Ergänzungsleistungen als Grundlage für die Berechnung des sog. Verzichtsvermögens. Die Neubewertung hat deshalb auch Auswirkungen auf die Ergänzungsleistungen. Für Abtretungen von Liegenschaften ist der Stichtag der neuen amtlichen Werte der 31. Dezember 2020. Bis zu diesem Stichtag wird der alte amtliche Wert für die Berechnung des Verzichtsvermögens berücksichtigt. Aus diesem Grund kann es gegebenenfalls sinnvoll sein, eine geplante Übertragung des Eigenheims noch in diesem Jahr vorzunehmen.

Gerne stehen wir Ihnen für weitere Auskünfte zur Verfügung.

Einschränkung der Möglichkeit von Zweitwohnungen

Claude Monnier, Rechtsanwalt und Notar

Am 1. Januar 2016 ist das Zweitwohnungsgesetz (ZWG) in Kraft getreten. Dies nachdem die Schweizerinnen und Schweizer am 11. März 2012 die Zweitwohnungsinitiative angenommen hatten. Trotz dieser gesetzlichen Grundlage kommt es in Detailfragen immer wieder zu Streitigkeiten, die auch die Gerichte beschäftigen. Am 8. Mai 2020 hat nun das Bundesgericht in Lausanne ein Urteil gefällt, welches in Bezug auf die Anwendung von Art. 11 ZWG Klarheit schafft (BGE 1C_478/2019, 1C_479/2019).

Strittig war die Frage, ob eine altrechtliche Wohnung, die vor Inkrafttreten des ZWG in ihrer Nutzung frei war, ohne Einschränkung der Wohnnutzung im Rahmen der vorbestehenden Hauptnutzfläche erneuert, umgebaut, wiederaufgebaut und gleichzeitig um bis zu 30% erweitert werden kann. Die Vorinstanz führte aus, dass gemäss ZWG nur die Schaffung zusätzlicher Wohnungen ausgeschlossen sei. Es sei deshalb nicht einzusehen, warum Erweiterungsmöglichkeiten (30% der bestehenden Wohnfläche) nur für bestehenbleibende Wohnungen, nicht aber für wiederaufgebaute altrechtliche Wohnungen existieren sollen.

Das Bundesgericht kommt in seiner Begründung zu einem anderen Schluss. Es verweist auf Art. 11 ZWG: In Absatz 2 wird die bauliche Umgestaltung nur im Rahmen der vorbestandenen Hauptnutzfläche zugelassen; Absatz 3 lässt als Ausnahme eine Erweiterung um maximal 30% zu, mit dem klaren Hinweis «sofern keine zusätzlichen Wohnungen geschaffen werden». Dabei handle es sich um einen politischen Kompromiss: Der Bundesrat wollte erst gar keine Erweiterungen zulassen, weil diese dem Ziel des Verfassungsartikels entgegenlaufen würden. Auch verweist das Bundesgericht auf die Debatte im Parlament, wo festgehalten wurde, dass sich die 30% nur auf massvolle Erweiterungen von bestehenden Gebäuden beziehen. Dies, um notwendige Sanierungen und Modernisierungen zu ermöglichen, beispielsweise der Anbau eines Liftes oder einer Nasszelle.

Altrechtliche Bauten dürfen somit ohne Nutzungsbeschränkung (als Erstwohnung) nicht wiederaufgebaut und gleichzeitig erweitert werden.

Gerne beraten wir Sie in baurechtlichen Angelegenheiten und stehen Ihnen mit unserer langjährigen Erfahrung zur Seite.

Den ganzen Newsletter finden Sie hier als PDF.


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