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NEWSLETTER September 2021

 

Keine Mietzinsreduktion aufgrund von Corona-Massnahmen

Chantal Bugnon, Rechtsanwältin
Michel Jost, MLaw

Der erste Gerichtsentscheid zu einer der umstrittensten Fragen der Covid-19-Pandemie ist gefallen. Das Mietgericht Zürich (Entscheid vom 2. August 2021, MJ210008; ZMP 2021 Nr. 10) hatte darüber zu befinden, ob die Vermieter von Geschäftsräumen gemäss geltendem Mietrecht verpflichtet sind, ihren von den Zwangsschliessungen betroffenen Mietern, Mietzinsreduktionen resp. -erlasse zu gewähren. Nach dem politischen Scheitern des Covid-19-Geschäftsmietegesetzes, spricht sich nun auch die Justiz gegen einen Anspruch auf Mietzinssenkung aus: grundsätzlich liegt das Betriebsrisiko einzig bei der Mieterin.

Aufgrund der vom Bundesrat angeordneten Schliessung öffentlich zugänglicher Einrichtungen während der Corona-Pandemie stellte die Mieterin X. (ein Modegeschäft in Zürich) die Mietzinszahlungen für die Monate April und Mai 2020 vollständig ein und bezahlte für die Monate Juni 2020 bis Januar 2021 lediglich einen Drittel des Bruttomietzinses. Im Februar 2021 entrichtete sie wiederum keinen Mietzins. Vermieterin Y. klagte sodann die offenen Mietszinsausstände ein.

Das Mietgericht stellte vorab klar, Ausgangspunkt bei der Prüfung der Frage, wer die Risiken von pandemiebedingten Nutzungsbeschränkungen trägt, ist der Mietvertrag. Meist findet sich in diesem aber keine spezifische Risikoübertragungsklausel.

Sodann prüfte das Mietgericht, ob eine nachträgliche objektive Unmöglichkeit der Vertragserfüllung nach Art. 119 Abs. 1 OR vorlag. In diesem Fall wird der Leistungserbringer frei und verliert gleichzeitig seinen Anspruch auf Gegenleistung. Die Unmöglichkeit muss allerdings mit Gewissheit bis zum Vertragsende bestehen bleiben oder deren Wegfall kann nicht absehbar sein. Da die Corona-Massnahmen stets von begrenzter Dauer waren, verneinte das Mietgericht deren Vorliegen.

Im Fall einer Teilunmöglichkeit wäre aber immerhin der Mietvertrag anzupassen. Eine solche liegt vor, wenn die Mieterin das Mietobjekt nur noch teilweise gebrauchen kann oder während einer gewissen Zeit überhaupt nicht. Allerdings muss mittels Mietvertragsauslegung ermittelt werden, ob die tatsächliche Verwendung der Räumlichkeiten für einen bestimmten Zweck zum Inhalt der von der Vermieterin geschuldeten Leistung gehört oder nicht. So hätte die Vermieterin die Möglichkeit des dauerhaften Betriebs des Modegeschäfts ausdrücklich zusichern müssen. Nur wenn sich die Vermieterin im Mietvertrag nicht nur verpflichtet hat, der Mieterin zweckgeeignete Räumlichkeiten zu überlassen, sondern zudem dafür verantwortlich ist, dass die Mieterin diese auch tatsächlich entsprechend verwenden kann, darf davon ausgegangen werden, dass sich die Vermieterin am unternehmerischen Risiko der Mieterin beteiligt hat. Eine solche Zusicherung findet sich vorliegend nicht, weshalb der Mietvertrag unter diesem Aspekt nicht anzupassen ist.

Weiter stellte sich insbesondere die Frage, ob die behördlich angeordnete Schliessung bzw. Nutzungsbeschränkung des Betriebes einen Mangel am Mietobjekt darstellte. Sofern ein solcher bejaht würde, hätte die Mieterin gestützt auf Art. 259d OR grundsätzlich die Möglichkeit, den Mietzins (im Einzelfall bis zu 100%) herabsetzen zu lassen.

Mangelhaft ist eine Mietsache dann, wenn ihr eine vertraglich zugesicherte oder eine sich aus dem vertraglichen Gebrauchszweck ergebende Eigenschaft fehlt. Ein Verschulden der Vermieterin ist nicht vorausgesetzt.

Die herrschende Lehre vertrat stets die Meinung, dass auch wenn die Geschäftsräume temporär nicht benutzt werden können, sich die vereinbarte Beschaffenheit grundsätzlich auf das Mietobjekt selbst bezieht und nicht auf Eigenschaften, die dessen Betrieb betreffen (vgl. auch unseren Newsletter vom April 2020). Die Vermieterin überlässt der Mieterin lediglich Räumlichkeiten gegen Entgelt, das Geschäft ist aber – sofern nicht anders vereinbart – nicht Bestandteil des Mietvertrags, sondern besteht unabhängig davon.

Das Mietgericht schloss sich dieser Lehrmeinung an. Trotz der behördlichen Anordnungen, taugte das betroffene Mietobjekt jederzeit als Ladenlokal. Die Corona-Massnahmen griffen weder in die Lage, den Zustand oder die Beschaffenheit der Mietsache ein, sondern einzig in die Geschäftstätigkeit der Mieterin. Die weggefallene bzw. reduzierte Nutzungsmöglichkeit der Geschäftsräume sind daher nicht Folgen eines Mangels an der konkreten Mietsache, sondern fallen in das unternehmerische Risiko der Mieterin.

Schliesslich prüfte das Mietgericht die Voraussetzungen für eine richterliche Vertragsanpassung aufgrund ausserordentlicher Umstände (sog. clausula rebus sic stantibus). Damit eine solche Anpassung vorgenommen werden darf, muss eine gravierende Veränderung der Verhältnisse vorliegen, welche die Erfüllung des Vertrages für eine Partei unzumutbar macht. So können z.B. erhebliche Einbussen betreffend den Geschäftsgang eine solche Veränderung begründen. Da die Mieterin aber keine Auskunft über ihre Geschäftszahlen gab und das Ladenlokal teilweise als Lager für ihren Onlinehandel nutzte, sah das Mietgericht davon ab.

Ob sich dem Entscheid des Mietgerichts Zürich auch andere Gerichte anschliessen werden, bleibt abzuwarten. Dies umso mehr, da der Entscheid noch nicht rechtskräftig ist.

Wir beraten und vertreten Sie gerne in mietrechtlichen Angelegenheiten und stehen Ihnen mit unserer langjährigen Erfahrung zur Verfügung.

 

Das Wohnrecht als Gegenleistung bei der Grundstückschenkung

Franco Crespi, Notar
Michel Jost, MLaw

Gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung gilt, dass ein Wohnrecht, welches sich ein Schenker am verschenkten Grundstück vorbehält, eine Gegenleistung darstellt. In einem neueren Entscheid (5A_472/2020) hatte das Bundesgericht zu entscheiden, wie es sich mit einem Wohnrecht verhält, für welches eine Gegenleistung erbracht wird.

Unabhängig von der Person des Beschenkten unterliegt eine Grundstückschenkung der Herabsetzung, wenn sie nicht ausgeglichen wird und entweder zur Umgehung der Pflichtteile vorgenommen oder während der letzten fünf Jahre vor dem Tod des Schenkers ausgerichtet wurde.

Bei Schenkungen an einen Erben dient die Herabsetzungsklage in erster Linie dazu, die Pflichtteile der anderen Erben zu schützen. Werden die Pflichtteile von Erben durch das Verschenken von Vermögenswerten durch den Erblasser verletzt, so werden die verschenkten Vermögenswerte bei der Berechnung der Pflichteile mitberücksichtig. Die Erbteile der übrigen Erben werden “herabgesetzt”, bis die klagenden Erben den ihnen zustehenden Pflichtteil erhalten.

Erfolgt eine Grundstückschenkung unter Vorbehalt eines Wohnrechts oder einer Nutzniessung zugunsten des Schenkers, so gilt gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung, dass nur der unentgeltliche Teil der Schenkung der Herabsetzung unterliegt. Das Bundesgericht geht somit von einer gemischten Schenkung aus; dies im Gegensatz zur herrschenden juristischen Lehre, welche denselben Sachverhalt als reine Schenkung qualifiziert.

Diese Unterscheidung hat erhebliche Konsequenzen. Der erbrechtliche Anrechnungswert entspricht nämlich im Fall der reinen Schenkung dem Verkehrswert des Grundstücks im Zeitpunkt des Todes des Schenkers. Bei der gemischten Schenkung wird hingegen der Kapitalwert des Wohn- oder Nutzniessungsrechts von diesem Verkehrswert in Abzug gebracht.

Der Fall, den das Bundesgericht nun zu beurteilen hatte, handelt vom Erblasser F, welcher zwei Kinder aus erster Ehe, zwei weitere Kinder aus zweiter Ehe sowie seine zweite Ehefrau hinterliess. 1996 schenkte F seiner zweiten Ehefrau ein Grundstück, wobei er sich an diesem Grundstück ein Wohnrecht vorbehielt, verbunden mit der Verpflichtung, sämtliche Belastungen inklusive der Hypothekenbelastungen zu übernehmen. Nach dem Versterben von F erhoben die beiden Kinder aus erster Ehe eine Herabsetzungsklage gegen die Kinder aus zweiter Ehe sowie die zweite Ehefrau.

In diesem Fall ist das Bundesgericht zum Schluss gekommen, dass die Leistungen von F, welcher im Rahmen des vorbehaltenen Wohnrechts sämtliche mit dem Grundstück verbundenen Lasten übernommen hatte, eine Gegenleistung von nicht geringem Wert darstellte, weshalb bei der Herabsetzung der gesamte (Verkehrs-)Wert des Grundstücks – ohne Abzug des Kapitalwerts des Wohnrechts – zu berücksichtigen ist. Das Bundesgericht berücksichtigte also im vorliegenden Fall bei der Wertbestimmung des Grundstücks, dass für das Wohnrecht eine Gegenleistung erbracht worden war.

Bei der lebzeitigen Abtretung eines Grundstücks an einen Nachkommen, und ganz besonders bei der Schenkung an den Ehepartner, eingetragenen Partner oder Lebenspartner, sind die Folgen einer Herabsetzung zu berücksichtigen sowie die nötigen Vertragsgestaltungen und Ausgestaltungen von Wohn- und Nutzniessungsrechten umsichtig zu planen und gegebenenfalls mit einer letztwilligen Verfügung zu ergänzen.

Wir beraten und unterstützten Sie gerne im Zusammenhang mit Ihrer Nachlassplanung und stehen Ihnen mit unserer langjährigen Erfahrung gerne zur Verfügung.

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