Kein Schutz vor Zahlungsverzugskündigung bei Hinterlegung bereits fälliger Mietzinse
Mit Urteil 4A_571/2020 vom 23. März 2021 fällte das Bundesgericht einen wichtigen Entscheid betreffend Hinterlegung des Mietzinses. Bei Mängeln kann die Mieterschaft nur künftige Mietzinsen hinterlegen. Werden bereits fällige Mietzinse hinterlegt, riskiert die Mieterschaft eine Kündigung wegen Zahlungsverzug.
Bei Mängeln an gemieteten Wohn- oder Geschäftsräumen kann die Mieterschaft den Mietzins bei der zuständigen Stelle (i.d.R. Schlichtungsbehörde/Mietgericht) hinterlegen. Dafür muss der Vermieterschaft zuerst schriftlich eine Frist zur Behebung der Mängel angesetzt und die Hinterlegung angedroht, respektive ankündigt werden.
Bis jetzt noch nicht geklärt hatte das Bundesgericht die Frage, ob auch bereits fällige Mietzinse mit „Tilgungs-Wirkung“ gegenüber der Vermieterschaft hinterlegt werden können.
Das Bundesgericht kommt nach Auslegung von Art. 259g Abs. 1 OR zum Ergebnis, dass dies nicht der Fall ist: Hinterlegt die Mieterschaft bereits fällige Mietzinse (Zeitpunkt der Hinterlegung massgebend), bewirkt die Hinterlegung keine Tilgung der Mietzinsschuld und die Hinterlegung entfaltet somit keine Schutzwirkung vor einer Zahlungsverzugskündigung.
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