Verteuerung der Produktionsfaktoren infolge ausserordentlicher Umstände – wer trägt das Kostenrisiko?
Eigenheime werden heute oft als sog. „schlüsselfertige Baute“ gekauft. Als Kaufpreis wird in der Regel ein sog. „Pauschalpreis“, vereinbart. Infolge des Krieges in Osteuropa und die weltweiten Sanktionen gegen Russland verschärft sich die Situation bei den Materiallieferungen auf dem Bau zunehmend. Unerwartete Kostenteuerungen sind die Folge und es stellt sich die Frage, wer letztlich für diese Mehrkosten aufkommen muss.
Der Pauschalpreis besteht in einem festen Geldbetrag. Für die geschuldete Vergütung wird nicht auf die Menge abgestellt. Mehr- oder Mindervergütungen infolge einer Verteuerung der Produktionsfaktoren bzw. veränderter Kostengrundlage sind dadurch ausgeschlossen.
Wurde ein Pauschalpreis vereinbart, trägt somit grundsätzlich der Unternehmer alle Kostenrisiken (z.B. für unerwartete zusätzliche Baumassnahmen, Fehlkalkulationen, Bauteuerung oder höhere Gebühren und Abgaben) der von ihm schlüsselfertig zu erstellenden Baute. Die Bauherrschaft trägt dagegen einzig die Mehrkosten aus Bestellungsänderungen.
Falls ausserordentliche Umstände, welche nicht vorausgesehen werden konnten oder welche nach den von beiden Vertragsparteien angenommenen Voraussetzungen ausgeschlossen waren, die Fertigstellung der Baute hindern oder übermässig erschweren, hat der Unternehmer Anspruch auf eine zusätzliche Vergütung (Art. 59 Norm-SIA 118:2013 und Art. 373 Abs. 2 OR).
Mit den Umständen, welche „die Fertigstellung hindern oder übermässig erschweren“ sind Umstände gemeint, welche die Herstellungskosten für den Unternehmer erhöhen und zwar in einem solchen Umfang, dass die Erfüllungslast für den Unternehmer übermässig erschwert wird.
Die übermässige Erschwerung der Erfüllungslast des Unternehmers darf nur unter besonderen Voraussetzungen bejaht werden.
Vorausgesetzt ist zunächst, dass die Mehrkosten ein (wertmässiges) Missverhältnis zwischen der Leistung des Unternehmers und der vertragsgemässen Vergütung begründen. Dieses Missverhältnis muss ein qualifiziertes sein: „Krass muss es sein“, „gross, auffällig, übermässig“ – so massiv, dass die Leistung für den Unternehmer unzumutbar („unerschwinglich“) wird.
Der Anspruch des Unternehmers auf zusätzliche Vergütung richtet sich somit auf eine angemessene Mehrvergütung. Dabei sind höchstens die nachgewiesenen tatsächlichen Mehraufwendungen zu vergüten. Die Mehrvergütung, auf die der Unternehmer Anspruch hat, soll lediglich die unzumutbare Leistung des Unternehmers zumutbar machen. Sie bezweckt also nicht das „Geschäft“ zu einem „gewinnbringenden“ oder „verlustfreien“ umzugestalten.
Angemessen ist somit nur (aber immerhin) eine Mehrvergütung, die das durch Mehrkosten entstandenen (grobe) Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung in der Weise ausgleicht, dass die Leistung dem Unternehmer zumutbar wird. Ein Recht auf Mehrvergütung, die darüber hinausgeht, steht dem Unternehmer nicht zu. Folglich hat der Unternehmer kein Recht darauf, dass die Käuferschaft sämtliche Mehrkosten übernimmt, die durch die „ausserordentlichen Umstände“ entstanden sind.
Die Norm-SIA 118:2013 legt den Parteien nahe, sich über die Folgen der ausserordentlichen Umstände (aussergerichtlich) zu einigen (Art. 59 Abs. 2: „Über die Höhe der zusätzlichen Vergütung verständigen sich die Parteien von Fall zu Fall.“) Können sich die Parteien über eine Mehrvergütung nicht einigen, hat im Streitfall das Gericht darüber zu entscheiden, ob dem Unternehmer eine zusätzliche Vergütung zusteht oder der Vertrag letztlich aufgelöst wird.
Schliesslich ist der Unternehmer, der seine Rechte aus Art. 59 Norm-SIA 118:2013 wahren will, im Sinne einer Obliegenheit gehalten, die ausserordentlichen Umstände und seine Absicht, sich auf Art. 59 Norm-SIA 118:2013 zu berufen, dem Bauherrn ohne Verzug anzuzeigen. Die Anzeige hat zu erfolgen, sobald der Unternehmer die ausserordentlichen Umstände kennt und vernünftigerweise annehmen muss, dass sie ein offenbares Missverhältnis zwischen seiner Leistung und der vertraglichen Vergütung begründen. Verletzt er diese Pflicht so fallen nachteilige Folgen letztlich ihm selbst zur Last.
Fazit
Die Vereinbarung eines Pauschalpreises schliesst beim Vorliegen ausserordentlicher Umstände, die erhebliche Mehrkosten verursachen (z.B. Verteuerung der Produktionsfaktoren infolge Kriegs), den Anspruch des Unternehmers auf eine zusätzliche Vergütung nicht aus. Ist ein grobes Missverhältnis zwischen Leistung des Unternehmers und Gegenleistung der Bauherrschaft gegeben, welches die Leistung für den Unternehmer unzumutbar macht, steht dem Unternehmer ein Recht auf Mehrvergütung zu. In jedem Fall ist der Unternehmer aber zu einer unverzüglichen Anzeige verpflichtet.
Haben Sie für die Erstellung einer Baute einen Pauschalpreis vereinbart? Sehen Sie sich aktuell mit Mehrkosten konfrontiert, die auf eine Verteuerung der Produktionsfaktoren zurückzuführen sind? Kontaktieren Sie uns.