Verkaufsprovision in Grundstückkaufverträgen
Wer bezahlt die Maklerrechnung und wie muss diese im Kaufvertrag deklariert werden? Eine falsche Deklaration im Kaufvertrag kann dazu führen, dass der Kaufvertrag nichtig ist.
Bezüglich Maklerrechnungen müssen beim Hauskauf grundsätzlich zwei Varianten auseinander gehalten werden. Vereinzelt wird ein Maklerunternehmen beauftragt, für einen Käufer ein geeignetes Objekt zu finden. Hier erfolgt die Bezahlung in Form einer sogenannten Kaufsprovision, welche von der Käuferschaft zu bezahlen ist. Die Kaufsprovision ist für den Kaufvertrag nicht relevant und wird daher hiernach nicht weiter thematisiert. Weitaus häufiger wird ein Maklerunternehmen beauftragt, um für eine Liegenschaft einen geeigneten Käufer zu finden. Die geschuldete Bezahlung ist in der Regel eine sogenannte Verkaufsprovision, welche grundsätzlich von der Verkäuferschaft zu bezahlen ist.
In der Praxis kommt es regelmässig vor, dass die Verkaufsprovision auf die Käuferschaft „überbunden“ wird. In der Regel führt das dazu, dass die Verkäuferschaft letztlich die Maklerrechnung nicht selber bezahlen muss, sondern dass diese durch eine Zahlung der Käuferschaft beglichen wird. De facto zahlt also letztlich die Käuferschaft die Maklerrechnung.
An diesem Vorgehen ist nichts auszusetzen, allerdings ist Vorsicht geboten bei der Formulierung des Grundstückkaufvertrags. Übernimmt die Käuferschaft zusätzlich zum Kaufpreis und allfälligen weiteren Verpflichtungen auch die Verkaufsprovision, ist dies im Kaufvertrag explizit zu erwähnen, da im Kaufpreis alle (geldwerten) Gegenleistungen aufgeführt sein müssen. Wird eine Liegenschaft z.B. für einen Kaufpreis von CHF 1’000’000.00 veräussert und übernimmt die Käuferschaft bei einer Maklerprovision von 3 % auch die Verkaufsprovision, hat die Käuferschaft letztlich einen Kaufpreis von total CHF 1’030’000.00 bezahlt.
Dieser wahre Kaufpreis ist zwingend im Kaufvertrag zu deklarieren. Wird die Maklerprovision nicht korrekt angegeben, wird der Kaufvertrag nach Gesetz und aktueller Rechtsprechung, als nichtig – also als nicht zustande gekommen – erachtet. Das Grundstück wurde somit gar nie verkauft. Zudem machen sich die Parteien – und allenfalls auch der Notar – möglicherweise einer Falschbeurkundung schuldig, was strafrechtlich verfolgt wird und es besteht die Möglichkeit, dass ein Nachsteuerverfahren bei der Grundstückgewinnsteuer (Verkäuferschaft) und der Handänderungssteuer (Käuferschaft) sowie ein Steuerhinterziehungsverfahren eingeleitet werden.
Um solche unnötigen Komplikationen zu vermeiden, ist die von der Käuferschaft übernommene Verkaufsprovision unbedingt im Kaufvertrag als Teil des Kaufpreises zu deklarieren. In der Regel bietet sich an, dass der wahre Kaufpreis (Verkaufspreis Liegenschaft zzgl. Verkaufsprovision) komplett ausgewiesen wird (im vorherigen Beispiel also CHF 1’030’000.00). Die Begleichung der Maklerrechnung erfolgt dann durch eine Kaufpreiszahlung im Betrag des Maklerhonorars auf ein Klientengelderkonto des Notars. Auf diese Weise wird erreicht, dass der wahre Kaufpreis korrekt deklariert wird und letztlich die Käuferschaft de facto die Maklerrechnung bezahlt.