Übertragung von Immobilienpaketen durch Vermögensübertragung
Natalie Siegenthaler, Rechtsanwältin und Notarin
Simone Wittwer, Rechtsanwältin und Notariatskandidatin
Bei der Übertragung von Immobilienpaketen durch Vermögensübertragung kann unter Umständen beträchtlicher Kosten- und Arbeitsaufwand vermieden werden. Sind die Voraussetzungen für eine Vermögensübertragung erfüllt, lohnt es sich deshalb zu prüfen, ob die Vermögensübertragung nicht einer Übertragung mittels Einzelkaufverträgen vorzuziehen ist.
Immobilien werden in der Regel mittels öffentlich beurkundeter Kaufverträge übertragen (Einzelübertragung). Sollen mehrere Grundstücke in verschiedenen Kantonen gemeinsam übertragen werden, müssen die jeweiligen kantonalen Zuständigkeiten beachtet werden. Daher ist für jeden Kanton eine eigene öffentliche Urkunde durch die kantonal zuständige Urkundsperson zu errichten. Die Einzelübertragung von interkantonalen Immobilienpaketen ist daher regelmässig mit grossem Aufwand und hohen Kosten verbunden, da mehrere Urkundspersonen aus verschiedenen Kantonen beauftragt und mit den nötigen Angaben und Unterlagen bedient werden müssen, die sich alsdann allesamt mit analogem Sachverhalt und analogen Fragestellungen befassen müssen.
Im Handelsregister eingetragene Gesellschaften, wie Aktiengesellschaften, GmbHs, Genossenschaften, Kollektiv- und Kommanditgesellschaften und Vereine, sowie im Handelsregister eingetragene Einzelunternehmen können ihr Vermögen oder Teile davon mit Aktiven und Passiven auf andere Rechtsträger des Privatrechts übertragen. Im Handelsregister eingetragene Gesellschaften können somit ganze Immobilienpakete aber auch einzelne Grundstücke in ihrem Eigentum mittels Vermögensübertragung übertragen.
Die Vermögensübertragung muss zwar ebenfalls öffentlich beurkundet werden, wenn Grundstücke übertragen werden. Allerdings genügt eine einzige öffentliche Urkunde selbst dann, wenn Grundstücke in verschiedenen Kantonen übertragen werden. Die öffentliche Urkunde muss durch eine Urkundsperson am Sitz des übertragenden Rechtsträgers errichtet werden.
Der Umstand, dass nur noch eine öffentliche Urkunde erforderlich ist, kann – abhängig vom Sitzkanton – zu einer Kosteneinsparung führen. Viele Kantone kennen Maximalgebühren, so dass – je nach Transaktionsvolumen – Beurkundungsgebühren eingespart werden. Auch die übrigen (Honorar-)Kosten sind in der Regel tiefer, weil sich nur noch eine Urkundsperson mit der Transaktion befassen muss, d.h. der gleiche Aufwand fällt nicht mehrmals bei verschiedenen Urkundspersonen an.
Handelt es sich um eine Umstrukturierung im Sinne von Art. 8 Abs. 3 oder Art. 24 Abs. 3 und 3quarter Steuerharmonisierungsgesetz, entfallen zudem die Handänderungssteuern.
Daneben kann auch der administrative und koordinative Aufwand für Korrespondenzen mit mehreren Notariaten, Verhandlungen, Prüfungen und allfällige Übersetzungen von mehreren Kaufverträgen sowie Teilnahmen an mehreren Beurkundungsterminen usw. vermieden werden.
Schliesslich muss das oberste Leitungsorgan der Gesellschaft nur noch den Vermögensübertragungsvertrag und nicht mehrere Kaufverträge prüfen und genehmigen.
Ein weiterer Vorteil der Vermögensübertragung ist der Umstand, dass das Eigentum an den zu übertragenden Grundstücken einheitlich mit Eintragung der Vermögensübertragung im Handelsregister übergeht. Die Grundbucheintragungen haben nur noch deklaratorische Wirkung.
Bei der Übertragung von Immobilienpaketen durch Vermögensübertragung sind aber folgende Punkte zu beachten:
- Wird die Vermögensübertragung durch die Erwerberin fremdfinanziert und soll diese Fremdfinanzierung mit Pfandrechten (Schuldbriefen) sichergestellt werden, müssen dafür separate öffentliche Urkunden von einer zuständigen Urkundsperson am Ort der zu belastenden Grundstücke errichtet werden.
- Das Grundbuch gibt bis zur grundbuchlichen Nachführung der Vermögensübertragung noch den alten Eigentümer wieder. Das ist heikel, wenn die Gegenleistung bereits vor der Nachführung des Grundbuchs geleistet werden soll. Dieser Problematik kann dadurch begegnet werden, dass die Parteien die Gegenleistung über ein Treuhandkonto (Escrow-Account) laufen lassen und einen Treuhänder (Escrow-Agent) beauftragen, den Vermögensübertragungsvertrag (und allfällige Pfandrechtsverträge) bei den Grundbuchämtern erst anzumelden, wenn die Gegenleistung auf dem Treuhandkonto eingegangen ist. Die Gegenleistung wird durch den Treuhänder sodann erst nach dem Grundbucheintrag der Vermögensübertragung (und allfälligen Pfandrechten) an den übertragenden Rechtsträger weitergeleitet.
- Die Vermögensübertragung ist im Handelsregister für jedermann einsehbar. Details zu den zu übertragenden Grundstücken wie bspw. die Aufteilung der Gegenleistungen auf die einzelnen Grundstücke oder Angaben zum Mieterspiegel, welche über den Mindestinhalt der Handelsregistereintragung hinausgehen, können in separater Vereinbarung geregelt werden, die zwar auszugsweise den Grundbuchämtern, nicht aber dem Handelsregisteramt eingereicht wird.
- Es ist umstritten, ob die Vermögensübertragung einen Vorkaufsfall darstellt. Vorkaufsrechtsbelastete Grundstücke sollten daher im Zweifelsfall mit einer separaten Vermögensübertragung übertragen werden, welche erst beim Handelsregisteramt angemeldet wird, wenn die Ausübungsfrist für das Vorkaufsrecht abgelaufen ist oder auf die Ausübung des Vorkaufsrechts verzichtet wurde.
- Der übertragende Rechtsträger haftet während drei Jahren nach dem Handelsregistereintrag der Vermögensübertragung solidarisch mit dem neuen Schuldner für übertragene Schulden. Diese Solidarhaftung kann bspw. vermieden werden, indem bestehende Schulden nicht übertragen, sondern vorgängig abgelöst werden.
Zusammenfassend ist je nach Sitz des übertragenden Rechtsträgers und Zusammensetzung des zu übertragenden Immobilienpakets eine Übertragung durch Vermögensübertragung einer Übertragung mittels Einzelkaufverträgen vorzuziehen. Vorgängig zu einer Immobilientransaktion sollte daher gründlich analysiert und sorgfältig abgewogen werden, welche Variante im konkreten Fall vorzuziehen ist und welche besonderen Vorkehrungen allenfalls zu treffen sind.
Häusermann + Partner steht Ihnen mit seiner langjährigen Erfahrung bei der Wahl der Übertragungsart für Ihre Immobilientransaktion sowie bei deren Umsetzung gerne zur Seite und begleitet die Parteien bei der Ausgestaltung der Verträge, Organisation und Koordination der Beurkundung(en) und Registereintragung(en) und übernimmt bei Bedarf die Escrow-Funktion.