Steuerneutrale Übertragung eines Immobilienportfolios von einer Vorsorgeeinrichtung in eine Anlagestiftung
Pensionskassen mit kleinen Liegenschaftsbeständen sind gut beraten, ihre Liegenschaften zwecks Diversifikation in ein kollektives Anlagegefäss einzubringen. Bei der Übertragung eines Immobilienportfolios ist stets die steuerliche Situation zu prüfen. Die Steuerfolgen sind mittels Anfrage an die entsprechenden Steuerbehörden vorgängig zu klären.
Schweizer Vorsorgeeinrichtungen haben in der Schweiz die gesetzliche Verpflichtung ihr Vermögen so zu verwalten, dass Sicherheit und genügender Ertrag der Anlagen, eine angemessene Verteilung der Risiken sowie die Deckung des voraussehbaren Bedarfes an flüssigen Mitteln gewährleistet sind (Art. 71 Abs. 1 BVG). Es ist daher zu prüfen, ob es für eine Vorsorgeeinrichtung im Sinne dieser Bestimmung sinnvoll wäre, ihre direkt gehaltenen Immobilien auf eine Anlagestiftung im Austausch gegen Anteile oder Ansprüche an der aufnehmenden Anlagestiftung zu übertragen. Die Immobilien wechseln damit vom direkten in den indirekten Besitz.
Dadurch entstehen für die Vorsorgeeinrichtung folgende Vorteile:
- ein professionelles Immobilienmanagement;
- Risikodiversifikation aufgrund der breiteren Streuung der Anlagen;
- ein reduzierter Verwaltungsaufwand aufgrund der Skalierungseffekte.
Jedoch müssen die steuerlichen Aspekte in jedem Fall geprüft und in die Entscheidfindung miteinbezogen werden.
Aspekte der Gewinn-/Grundstückgewinnsteuer
Gemäss Art. 80 Abs. 2 BVG ist sowohl die an einer Übertragung eines Immobilienportfolios beteiligte Vorsorgeeinrichtung als übertragende Partei wie auch die Anlagestiftung als übernehmende Partei grundsätzlich von der Gewinn- und Kapitalbesteuerung ausgenommen. Mehrwerte aus Veräusserung von Liegenschaften unterliegen entweder der Gewinnsteuer oder der Grundstückgewinnsteuer. Ausnahmen hiervon bilden die Tatbestände der Fusion oder der Aufteilung einer Vorsorgeeinrichtung.
Spätestens seit dem Leitentscheid des Bundesgerichts (BGE 148 II 259) wird analog dem Unternehmenssteuerrecht auch bei Pensionskassen der Tatbestand der Umstrukturierung anerkannt, wenn bisher direkt gehaltene Immobilien in ein kollektives Immobilienanlagegefäss eingebracht werden. In der Folge wird im Grundsatz bei der Übertragung des Immobilienportfolios die Grundstückgewinnsteuer resp. die Gewinnsteuer aufgeschoben, sofern der Tatbestand der Umstrukturierung erfüllt ist. Die Übertragung wird als steueraufschiebende Aufteilung einer Vorsorgeeinrichtung qualifiziert. Wird das Immobilienportfolio jedoch verkauft, der Übernahmepreis als Geldwert und nicht in Ansprüchen an der Anlagestiftung geleistet, sind Gewinn- oder Grundstückgewinnsteuern zu bezahlen.
Folgende Sachverhalte können dazu führen, dass der Tatbestand der Umstrukturierung nicht erfüllt wird und dadurch Steuerfolgen ausgelöst werden:
- Es werden nicht sämtliche Grundstücke von der Vorsorgeeinrichtung auf die Anlagestiftung überführt.
- Nebst der Ausgabe von Anteilen wird ein Teil des Übernahmepreises als Geldwert ausbezahlt.
Einfluss der wertvermehrenden Aufwendungen auf die Gewinn-/Grundstückgewinnsteuern
Ein weiterer zentraler Punkt bei einer Übertragung eines Immobilienportfolios im Rahmen einer Umstrukturierung ist die Dokumentation über die wertvermehrenden Aufwendungen. Die Grundstückserwerbe liegen bei vielen Vorsorgeeinrichtungen über 50 Jahre zurück. In dieser Zeit hat sich ein nicht zu vernachlässigenden Betrag an wertvermehrenden Aufwendungen angesammelt. Diese Investitionen können als Anlagekosten von den Steuern in Abzug gebracht werden. Eine möglichst genaue Berechnung der latenten Grundstückgewinnsteuern im Rahmen von Umstrukturierungen führt somit zu grösseren Steuerersparnissen.
Auch hier ist mit den Steuerbehörden zu klären, welche Beträge als wertvermehrende Investitionen berücksichtigt und vom Grundstückgewinn in Abzug gebracht werden können. Sofern Belege fehlen, sind alternative Lösungen denkbar (nachträgliche Bewertungen und Schätzungen von Investitionen); diese müssen aber mit den Steuerbehörden vorgängig abgeklärt werden.
Aspekt der Handänderungssteuer
Bundesrechtlich wird weder eine Handänderungssteuer erhoben noch harmonisierungspflichtige Vorgaben zur Ausgestaltung der Handänderungssteuer gemacht. Die kantonalen Praxen bei der Erhebung der Handänderungssteuer bei der Umstrukturierung von Vorsorgeeinrichtungen sind uneinheitlich.
- Gewisse Kantone verzichten gestützt auf das kantonale Recht auf die Erhebung einer Handänderungssteuer.
- Andere Kantone erheben in analoger Anwendung von Art. 103 FusG keine Handänderungssteuer.
- Wiederum andere Kantone erheben bei der Übertragung eines Immobilienportfolios von einer Vorsorgeeinrichtung auf eine Anlagestiftung Handänderungssteuern im Umfang von bis zu 3.3 % des Übernahmepreises.
Eine Gesetzesänderung oder ein Bundesgerichtsurteil zur Erhebung von Handänderungssteuern bei Umstrukturierungen von Vorsorgeeinrichtungen ist wünschenswert.
Fazit
Bei Umstrukturierungen von Immobilienportfolios von Vorsorgeeinrichtungen ist es wichtig, die jeweiligen Steuerfolgen (insb. hinsichtlich der Handänderungssteuer) mit den entsprechenden Steuerbehörden vorab abzuklären.