Steuerliche Behandlung von Nutzniessungs- und Wohnrechten
In der Praxis ist es häufig anzutreffen, dass an einem Grundstück eine Nutzniessung oder ein Wohnrecht zu Gunsten einer anderen Person besteht. Nachfolgend soll in Kürze dargestellt werden, worum es sich bei Nutzniessungen und Wohnrechten handelt und wie diese Situation bei der Eigentümerschaft bzw. bei den Berechtigten steuerlich – bezogen auf den Kanton Bern – behandelt wird.
Die Nutzniessung und das Wohnrecht
Bei der Nutzniessung handelt es sich um eine Dienstbarkeit, bei welcher den Berechtigten an einer Sache der «volle Genuss» zusteht. Bei einer Nutzniessung an einem Grundstück können die Nutzniesser dieses somit selbst benutzen bzw. bewohnen oder eben vermieten und verpachten; sie besorgen auch die entsprechende Verwaltung. Sie haben das Grundstück in seinem Bestand zu erhalten und insbesondere Ausbesserungen und Erneuerungen, die zum gewöhnlichen Unterhalt gehören, von sich aus vorzunehmen. Dagegen können die Nutzniesser das Grundstück nicht veräussern und sie dürfen es weder (wesentlich) umgestalten noch verändern. Die Nutzniessung an einem Grundstück muss im Grundbuch eingetragen werden.
Besteht an einem Grundstück ein Wohnrecht, beschränkt sich das Recht – nomen est omen – auf das Bewohnen des Gebäudes oder einer Wohnung. Die wohnrechtsberechtigte Person darf Familienangehörige und Hausgenossen zu sich in die Wohnung aufnehmen, sofern das Wohnrecht nicht auf die wohnrechtsberechtigte Person beschränkt ist. Steht einer Person ein ausschliessliches Wohnrecht zu, so hat sie die Lasten des gewöhnlichen Unterhalts zu tragen.
Häufig werden Nutzniessungen oder Wohnrechte begründet, wenn ein Grundstück zu Lebzeiten familienintern an Nachkommen übertragen wird, die Eltern die Liegenschaft aber weiter nutzen oder eben mindestens bewohnen wollen. Denkbar ist aber selbstverständlich auch, dass ein solches Recht zu Gunsten einer Drittperson besteht oder begründet wird.
Vermögens- und Einkommenssteuern bei der Nutzniessung
Besteht an einem Vermögen eine Nutzniessung, so ist die berechtigte Person für das Vermögen und den Ertrag daraus steuerpflichtig.
Für bernische Grundstücke setzt die Steuerverwaltung einen amtlichen Wert (also einen Steuerwert) fest, welcher grundsätzlich von der Eigentümerschaft versteuert werden muss. Besteht nun an einem Grundstück aber eine Nutzniessung, so hat anstelle der Eigentümerschaft die nutzniessungsberechtigte Person den gesamten amtlichen Wert im Vermögen zu deklarieren. Eine bestehende, das Grundstück betreffende Hypothek wird ebenfalls von der nutzniessungsberechtigten Person deklariert.
Beim Einkommen hat die nutzniessungsberechtigte Person den Eigenmietwert oder die Einnahmen aus Vermietung, Verpachtung oder sonstiger Nutzung zu deklarieren. Bei einer entgeltlichen Nutzniessung kann sie ihre Gegenleistung als Gewinnungskosten geltend machen. Im Übrigen kann sie nach den allgemeinen Grundsätzen Schuldzinsen und Unterhaltskosten, die sie zu tragen hat, von den Nutzniessungserträgen in Abzug bringen.
In der Praxis kommt es ab und zu vor, dass Erbengemeinschaften (bestehend aus Nachkommen) dem überlebenden Elternteil eine Liegenschaft freiwillig zur Nutzung überlassen. Eine sogenannte faktische Nutzniessung wird in der Regel nicht im Grundbuch eingetragen. Soll die vorstehend beschriebene steuerliche Behandlung erreicht werden, wird von der Steuerverwaltung zwingend verlangt, dass die Nutzniessung im Grundbuch eingetragen wird, was in diesen Fällen entsprechend zu regeln wäre.
Vermögens- und Einkommenssteuern beim Wohnrecht
Beim Bestehen eines Wohnrechts hat weiterhin die Eigentümerschaft den amtlichen Wert im Vermögen zu deklarieren. Sie ist aber berechtigt, einen Abzug (für die Wertminderung) vorzunehmen, wobei die Höhe dieses Abzugs abhängig vom Alter der wohnrechtsberechtigten Person ist.
Dagegen hat die wohnrechtsberichte Person den Eigenmietwert beim Einkommen zu deklarieren. Falls es sich um ein entgeltliches Wohnrecht handelt, wird der Eigenmietwert um den Wohnrechtszins reduziert, kann aber nicht kleiner als Null werden. Umgekehrt ist der entsprechende Wohnrechtszins bei der Eigentümerschaft als Einkommen aus Vermietung zu deklarieren.
Liegenschaftssteuer
Die Liegenschaftssteuer ist eine besondere Vermögenssteuer, welche durch die Gemeinde erhoben wird. Besteht an einem Grundstück eine Nutzniessung, so ist die nutzniessungsberechtigte Person für die Liegenschaftssteuer steuerpflichtig. Beim Wohnrecht wird die Liegenschaftssteuer weiterhin bei der Eigentümerschaft erhoben.
Schenkungssteuern
Sowohl das Nutzniessungsrecht als auch das Wohnrecht haben einen Wert, der sich berechnen (kapitalisieren) lässt. Wird ein solches Recht unentgeltlich eingeräumt, kann dies Schenkungssteuern auslösen. Im Kanton Bern sind Ehepartner und Nachkommen sowie Stiefkinder von der Schenkungsteuer befreit.
Die unentgeltliche Einräumung eines solchen Rechts zu Gunsten eines Kindes oder Ehepartners ist also schenkungssteuerfrei möglich. Auch die unentgeltliche Übertragung einer Liegenschaft von Eltern an Nachkommen (z.B. als Erbvorbezug), bei welcher sich die Eltern eine Nutzniessung oder ein Wohnrecht vorbehalten, ist unproblematisch. Würde aber ein Kind auf seiner Liegenschaft einem Elternteil unentgeltlich ein solches Recht einräumen, werden bei den Eltern Schenkungssteuern erhoben. Die Schenkungssteuer wird auf Basis des kapitalisierten Werts des Rechts berechnet.
Erfolgt eine Schenkung eines Grundstücks an eine schenkungssteuerpflichtige Person, beispielsweise an eine Nichte, und behalten sich die Schenker eine Nutzniessung oder ein Wohnrecht vor, vermindert dieser Vorbehalt den Wert des verschenkten Grundstücks, was sich auf die Höhe der Schenkungssteuer (positiv) auswirkt.
Ertragsnutzniessung
Auf den Spezialfall der Ertragsnutzniessung wird hier nicht weiter eingegangen. Es sei hier auf den früheren Beitrag in unserer Rächtzytig verwiesen: Die Ertragsnutzniessung.