Projet de modification législative – Défauts de construction
Baptiste Savoy, avocat
À la suite de diverses interventions parlementaires concernant les relations juridiques entre les acteurs du domaine de la construction et, en particulier, la position juridique des maîtres d’ouvrage et des acquéreurs de logements bâtis à neuf, le Conseil Fédéral a soumis le 19 octobre 2022 au Parlement un projet de loi tendant à modifier de manière ciblée certaines dispositions légales défavorables aux maîtres d’ouvrage et acquéreurs d’immeuble. Dit projet de loi est accompagné d’un Message du Conseil fédéral (FF 2022 2743).
Le droit en vigueur
Bien que le Conseil fédéral considère le droit de la construction en vigueur comme adapté et comme réglant la matière de manière appropriée, il n’exclut pour autant pas les problèmes et situations insatisfaisantes qui en découlent. C’est dans ce contexte qu’ont été identifiées deux problématiques principales, soit (1) le délai d’avis des défauts en matière de vente et de contrat d’entreprise, et (2) l’exclusion de la responsabilité et la cession de droits de garantie du vendeur ou de l’entrepreneur.
- Le délai d’avis des défauts en matière de vente et de contrat d’entreprise
La première problématique identifiée réside dans le délai imparti au maître d’ouvrage ou à l’acheteur pour aviser des défauts. En l’état, les défauts, apparents ou cachés, doivent être signalés « sans délai ». Le Tribunal fédéral considère que l’avis des défauts doit intervenir dans les sept jours et même dans un délai plus court si les défauts sont tels qu’ils pourraient occasionner un dommage plus important en cas d’attente.[1]
Ce très bref délai et les lourdes conséquences juridiques qui en découlent, soit la péremption de tous les droits de garantie, s’il est omis, tardif ou insuffisamment motivé, sont sources de risques non négligeables pour le maître d’ouvrage ou l’acheteur. En effet, les conséquences pratiques peuvent être désastreuses, notamment pour les particuliers qui font construire leur logement.
- L’exclusion de la responsabilité et la cession de droits de garantie du vendeur ou de l’entrepreneur
Lors de la conclusion de contrats d’entreprise ou de vente immobilière comportant des constructions neuves, il se peut que les parties excluent ou limitent la responsabilité de l’entrepreneur ou du vendeur, en contrepartie que ce dernier cède à l’acheteur ou au maître d’ouvrage ses droits de garantie à l’encontre de ses sous-traitants. Ce mécanisme est toutefois nul en cas de dol, de faute grave ou encore de dissimulation frauduleuse des défauts de la chose. Exception faite du droit à la réfection sans frais des défauts, la cession des prétentions en garantie est également nulle dans la mesure où seules les prétentions résultant du droit de garantie exercé sont cessibles.
Bien que ce type de clause affaiblisse la position du maître d’ouvrage ou de l’acheteur, le problème majeur réside dans le fait que, bien souvent, ce dernier n’a pas conscience de potentielles conséquences pratiques. Par exemple, le maître d’ouvrage ou l’acheteur ne dispose dans la plupart des cas pas des connaissances techniques pour identifier quel sous-traitant répond du défaut, l’empêchant dès lors de faire valoir son droit.
Le projet de loi
Afin d’apporter une réponse aux deux problématiques exposées ci-dessus, le projet de modification de loi prévoit tout d’abord l’introduction d’un délai d’avis des défauts de 60 jours pour les défauts portant sur les ouvrages immobiliers et en cas de vente immobilière. Ce délai de 60 jours s’applique également en cas de défauts cachés, le point de départ du calcul du délai correspondant au jour de la découverte des défauts.
Ensuite, le Conseil fédéral propose de rendre impératif le droit du maître d’ouvrage et de l’acheteur immobilier à la réfection sans frais des défauts concernant une construction que le maître ou l’acheteur destine à son usage personnel ou familial.
En matière de contrat d’entreprise, la modification proposée signifie concrètement que le droit à la réfection sans frais des défauts demeurera de nature dispositive, sauf lorsque l’on sera en présence d’un ouvrage destiné à l’usage personnel ou familial du maître. Dans ce cas précis, le droit à la réparation des défauts ne pourra être ni restreint, ni exclu.
Quant à la vente immobilière, la modification envisagée constitue une véritable nouveauté puisqu’elle introduit en faveur de l’acheteur un droit dispositif à la réfection sans frais des défauts. Ce droit porterait uniquement sur les constructions érigées moins d’un an avant la vente ou devant encore être érigées. À l’instar de ce qui est envisagé pour le contrat d’entreprise, le droit à la réfection sans frais des défauts revêtirait un caractère impératif lorsque l’objet de la vente serait destiné à l’usage personnel ou familial de l’acheteur.
Le troisième et dernier changement proposé par le Conseil fédéral, toujours dans l’optique d’améliorer la position du propriétaire foncier et du maître d’ouvrage, tend à modifier la loi en ce sens que les sûretés à fournir pour remplacer l’hypothèque légale des artisans et entrepreneurs doivent être suffisantes, intérêts moratoires pour une durée de dix ans compris. Actuellement, la loi dispose que les sûretés doivent êtes suffisantes, sans mentionner la durée pour laquelle les intérêts doivent être couverts.
Du fait que les intérêts moratoires ne sont pas limités dans le temps, les sûretés fournies en lieu et place de l’hypothèque légale doivent aujourd’hui offrir une couverture illimitée dans le temps et du point de vue du montant. Cette situation empêche de déterminer à l’avance le montant des sûretés et rend en pratique impossible leur constitution.
Nulle doute que la portée pratique des modifications envisagées serait importante. La balle est désormais dans le camp des Chambres Fédérales, qui se pencheront sur le projet de loi après que les commissions compétentes l’auront préalablement examiné.
[1] TF 4A_399/2018 du 8 février 2019, c. 3.2
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Gesetzesvorlage im Zusammenhang mit Änderungen im Werkvertragsrecht
Der Bundesrat hat am 19. Oktober 2022 dem Parlament eine Gesetzesvorlage unterbreitet, mit welcher auf verschiedene parlamentarische Vorstösse reagiert wird.
Die Vorlage beschränkt sich im Werkvertragsrecht auf die Neuregelung der Mängelrüge und der Wegbedingung des Nachbesserungsrechts sowie der Voraussetzungen der Ersatzsicherheit beim Bauhandwerkerpfandrecht.
Gemäss Entwurf soll sowohl bei offenen als auch bei versteckten Mängeln die Frist zur Rüge von Mängeln eines unbeweglichen Werkes neu 60 Tage betragen. Diese neue Rügefrist soll nicht nur für Werkverträge, sondern auch für Grundstückkaufverträge gelten. Die Regelung soll dispositiv sein, so dass die Parteien vertraglich davon abweichen können.
Der Entwurf sieht sodann vor, dass das Nachbesserungsrecht hinsichtlich Mängel an Bauten, welche persönlichen oder familiären Zwecken dienen, unabdingbar sein soll.
Ein Nachbesserungsrecht soll es neu auch bei Kaufverträgen über Grundstücke mit neu erstellten Bauten geben. Durch das unabdingbare Nachbesserungsrecht wird die für Haus- und Stockwerkeigentümer nachteilige Praxis der Kombination von Freizeichnung und Abtretung von Gewährleistungsansprüchen eingeschränkt.
Schliesslich soll eine Ersatzsicherheit zur Abwendung der Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechts zukünftig die Verzugszinsen für zehn Jahre decken müssen und nicht wie bisher für unbeschränkte Zeit. Damit soll es den Grundeigentümern resp. Bauherren erleichtert werden, Realsicherheiten und vor allem Bankgarantien als Ersatzsicherheiten zu stellen.
Haben sie ein Bauvorhaben und benötigen bei den damit verbundenen rechtlichen Fragestellungen Beratung?