Hausses des prix et des charges dans l’immobilier – Une réflexion sur qui les répercuter et comment

Larissa Mc Cready, avocate

Contexte:
Selon l’Office fédéral de la statistique, hormis les transports, les postes ayant le plus augmenté depuis 2022 sont le ménage et la gestion du foyer, ainsi que l’habitat et l’énergie. Cela est dû, entres autres, à l’augmentation et les grosses variations des prix de certaines matières premières, de l’électricité, des produits ou matériaux, la perturbation des chaînes d’approvisionnement voire des pénuries, les taux hypothécaires qui s’envolent (taux directeur de la BNS à -0.75 en mai 2022 et depuis le 24.03.2023 à 1.5), ou encore la situation politique mondiale. Tant de facteurs jouent également un rôle. De nombreuses questions se posent donc sur les possibilités légales de répercuter les conséquences financières qui en découlent pour les personnes concernées et tout un chacun (vente ; bail). Prenons donc un peu de temps sur ce sujet pour, espérons-le, en gagner le moment venu.

1. Répercussion de la hausse des prix dans la vente (construction, rénovation, travaux, biens matériels, etc.) :

Comme souvent dans le domaine juridique, les possibilités dépendent de la situation concrète.

D’une manière générale, dans le cas où une date de livraison est proche de la date de conclusion de l’accord, il devrait être de la responsabilité et aux risques du prestataire de service/vendeur/entrepreneur d’avoir inclus les hausses de prix du marché dans le prix de vente ou l’offre.

Certaines règles fixant les limites inférieures et supérieures financières, découlent de celles instaurées par le Code des obligations, ou les normes SIA (références pour l’art de bâtir en Suisse) – quand ces dernières sont applicables.

Ainsi, passons ici en revue quelques-unes des principales dispositions légales. En ce qui concerne le prix fixé à forfait, il ne peut par exemple pas être augmenté sauf „si l’exécution de l’ouvrage est empêchée ou rendue difficile à l’excès par des circonstances extraordinaires, impossibles à prévoir, ou exclues par les prévisions qu’ont admises les parties“ (art. 373 al. 2 CO et art. 59 al. 1 de la norme SIA 118). Selon les normes SIA 118, sans faute de la part de l’entrepreneur, il est précisé que le maître d’ouvrage (i.e. propriétaire/client) peut devoir supporter les frais qui sont liés aux retards (par exemple d’approvisionnement en certains matériaux), tandis que le dépassement excessif d’un devis peut permettre de se départir du contrat et de demander une réduction convenable ou ne payer qu’une indemnité équitable (art. 375 CO). Les limites ressortent donc d’éléments imprévisibles et extraordinaires ou à des montants dépassant de plus de 10% un devis, pour autant que le maître d’ouvrage subisse un dommage.

Tout ceci est sous réserve de ce qui est prévu contractuellement.

Par exemple, une définition claire et précise de l’objet de l’accord permet aussi de le délimiter d’éventuelles commandes supplémentaires. Il peut aussi être prévu une marge de hausse inclue d’office dans le prix et/ou qui n’entraîne une augmentation que si elle est dépassée ; ou une liste de situations qui excluent une hausse de prix, etc. Il peut aussi parfois être opportun, suivant les circonstances, que le contrat résume certaines conditions particulières qui ont été prises en considération pour la fixation du prix ou réserve la possibilité d’adapter dans le futur à des conditions convenues et déterminées/déterminables.

Un exemple concret, disons : une des parties a pu obtenir un très bon prix sur du bois en provenance d’un pays dont la situation politique est malheureusement instable. La disponibilité au jour de la commande effective est incertaine, alors il peut être utile de déjà convenir d’une solution d’office acceptée par les parties au contrat telle que, „le client accepte par avance tout bois de sapin UE FSC ou PEFC, pour autant que le prix ne dépasse pas +2% et que le vendeur démontre l’impossibilité de s’approvisionner au lieu convenu“.

Ainsi, même si le cadre légal est souvent peu détaillé pour les problèmes particuliers qui peuvent surgir, il est particulièrement intéressant pour les parties concernées de préciser les conditions et/ou circonstances par contrat à chaque cas particulier.

2. Répercussion de la hausse des charges/des coûts en matière de bail :

Dans ce domaine, les règles applicables sont plus strictes et plus complètes.

Évidemment, certains postes sont souvent directement adressés et à la charge de celui qui consomme (par exemple, électricité, gaz pour cuisiner, etc.) – et peuvent être considérés comme des sortes de simples frais de consommation. Le Code des obligations (art. 256b ss) nous permet de délimiter que les charges et frais découlant de l’utilisation de la chose sont à la charge du locataire, tandis que ceux liés à la propriété de l’immeuble appartiennent au bailleur.

Toutefois, d’autres éléments financiers en lien avec un immeuble peuvent être inclus dans le loyer, dans les frais accessoires, dans des forfaits, ou par d’autres mécanismes. L’étendue de la liberté contractuelle sur ces sujets reste encore sujette à discussions dans le milieu juridique et les situations sont multiples. Le tout dépend des règles légales impératives, de la formulation du contrat et de la pratique (locale) des parties au bail ou parfois de l’existence de contrats-cadres, sous réserve de quelques délimitations claires brièvement abordées ci-dessous.

Usuellement, les hausses des frais accessoires peuvent directement être répercutées sur les locataires mais uniquement si les dépenses sont effectives et justifiées. Il y a donc une interdiction d’un bénéfice pour le bailleur/propriétaire sur ce poste.

En cas de forfaits ou de loyer charges inclues, par exemple, l’adaptation à l’augmentation des charges peut être plus délicate car elle peut, suivant les cas, nécessiter une modification du contrat de bail – qui doit être effectuée selon les conditions légales, en particulier quant à la forme. Par ailleurs, il est toujours particulièrement important d’être capable de fournir les pièces justificatives adéquates qui prouvent avec une exactitude suffisante la modification et ses motifs.

Une augmentation alignée à l’IPC peut être anticipée et prévue contractuellement, de même qu’une indexation ou un loyer échelonné, mais en respectant certaines conditions légales.

Un autre sujet d’actualité concerne par exemple la modification d’une installation de chauffage existante par une nouvelle moins gourmande en énergie ou n’utilisant plus un combustible qui s’avère trop couteux ou peu écologique comme le mazout, le gaz ou l’électricité. Elle peut parfois entraîner des résiliations pour permettre les travaux mais les conditions légales formelles et de fond doivent être respectées. Par ailleurs, dans certaines situations, l’augmentation effective sur les loyers peut s’avérer faible (voire parfois nulle en cas de certains chauffages à distance collectifs) au vu des économies réalisées par la consommation facturée qui s’en trouve modifiée et réduite pour le locataire. De plus, au vu de l’actualité du sujet, il y a lieu de surveiller la législation car celle-ci pourrait venir ajouter des dispositions spécifiques à ce sujet (par exemple selon les résultats de la votation du 18 juin 2023 sur la loi sur le climat et l’innovation).

Alors, des questions ? La hausse de prix envisagée est-elle justifiée et comment la mettre en vigueur ? Comment bien encadrer votre situation afin de gagner du temps ? Une résiliation du contrat est-elle justifiée/justifiable et à quelles conditions et conséquences ? Une nouvelle loi est-elle prévue ou applicable à ma situation ?

Vous êtes confrontés à une situation sur ce thème et avez besoin de conseils sur les questions juridiques qui y sont liées ?