Die steuerrechtliche Behandlung von Vorfälligkeitsentschädigungen
Kündigt man den Hypothekarvertrag vor Ablauf der vereinbarten Dauer, verlangt die Bank meist eine Vorfälligkeitsentschädigung. Für die steuerrechtliche Behandlung dieser Vorfälligkeitsentschädigung muss zwischen drei Konstellationen unterschieden werden.
Wird eine Hypothek vor Ende der vereinbarten Laufzeit gekündigt, kommt es zu einer Vorfälligkeitsentschädigung, welche die Darlehensnehmer gegenüber ihrer Darlehensgeberin (nachfolgend: Finanzinstitut) leisten muss. Diese Vorfälligkeitsentschädigung ist oft nicht unwesentlich und es stellt sich u.a. die Frage: Kann diese Vorfälligkeitsentschädigung in der Steuererklärung vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden?
Bei der Beantwortung dieser Frage muss zwischen drei Konstellationen unterschieden werden[1]:
1. Anpassung der Konditionen
Das Darlehensverhältnis mit dem bisherigen Finanzinstitut besteht weiter, es wird lediglich der ursprüngliche Darlehensvertrag vor Ablauf der Vertragsdauer geändert (bspw. hinsichtlich der Höhe des Darlehens und/oder des Zinssatzes).
In dieser Konstellation wird die Vorfälligkeitsentschädigung dem Schuldzins der Hypothek gleichgestellt, da der Darlehensgeber weiterhin derselbe ist und der Vorfälligkeitsentschädigung innerhalb des weiter bestehenden, gleichen Schuldverhältnisses primär Entgelt-Charakter zukommt.[2] Folglich kann sie gemäss Art. 33 Abs. 1 lit. a DBG bzw. Art. 38 Abs. 1 lit. a StG BE vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden.
2. Wechsel des Finanzinstituts
Der Darlehensvertrag mit dem bisherigen Finanzinstitut wird vor Ablauf der Vertragsdauer aufgelöst, und es wird mit einem anderen Finanzinstitut ein Vertrag über eine neue Hypothek abgeschlossen.
Hier entfällt der für die Gleichstellung mit dem Schuldzins erforderliche, genügend enge Zusammenhang zwischen der Vorfälligkeitsentschädigung und der ursprünglichen Darlehensschuld. Die Vorfälligkeitsentschädigung kann damit nicht mit dem Schuldzins gleichgestellt und in der Steuererklärung (anders als noch vor 2020) nicht als Schuldzins abgezogen werden. Ebenfalls kann sie später anlässlich einer allfälligen Veräusserung des Objekts bei der Grundstückgewinnsteuer nicht als Anlagekosten angerechnet werden.
3. Veräusserung des Objekts
Die Hypothek wird aufgrund unbelasteter Übertragung der Schuldbriefe anlässlich des Verkaufs der Liegenschaft vorzeitig gekündigt. Auch hier ist der erforderliche Konnex zwischen der Darlehensschuld und der Vorfälligkeitsentschädigung für einen Abzug im Rahmen der Einkommenssteuer nicht gegeben. Jedoch kann sie in diesem Fall u.U. bei der Grundstückgewinnsteuer als Anlagekostenpunkt angerechnet werden.
[1] Vgl. BGE 2C_1009/2019 E. 2.2.1; BGE 143 II 982 E. 5.3; BGE 143 II 396 E. 2.3 und 2.4.
[2] BGE 143 II 382 E. 5.3.23.