Copropriété ou propriété commune ?
Acquérir un bien immobilier est un rêve de beaucoup de personnes. Celui qui se lance dans une telle entreprise en couple se voit rapidement confronter à la question cruciale : copropriété ou propriété commune ?
Copropriété VS propriété commune : théorie
La copropriété et la propriété commune sont deux formes de copropriété collective. Dans la copropriété, chaque titulaire est propriétaire d’une part idéale de la chose, exprimée en fraction (quote-part). Chaque part ne correspond pas à une partie déterminée du bien en copropriété, raison pour laquelle on parle de part idéale. La propriété commune suppose, quant à elle, la préexistence d’une communauté (le plus régulièrement : une société simple) entre ses membres. Son objet n’est pas le patrimoine en tant que tel, mais chacun des biens qui le compose, pris individuellement.
Quelle solution est la plus avantageuse ?
Comme toute bonne réponse en droit : cela dépend ! Dans le cadre de la société simple et donc de la propriété commune, il est possible de prévoir une clause dite d’accroissement. Ce qui signifie qu’au décès du premier époux, le conjoint survivant devient uno actu et ipso iure – autrement dit automatiquement – propriétaire individuelle du ou des bien(s) immobilier(s) jusqu’alors en propriété commune des époux. Il s’agit d’un cas d’acquisition de la propriété sans inscription au registre foncier ; une inscription s’impose néanmoins afin que ce dernier demeure conforme à la réalité juridique.
Droit de préemption légal du copropriétaire
La copropriété présente l’avantage d’instaurer de par la loi un droit de préemption légal en faveur des copropriétaires. Ainsi, si l’un d’eux décide de vendre sa part, les autres copropriétaires peuvent eux-mêmes racheter la part du copropriétaire sortant.
Retrait anticipé du capital de libre passage
En cas de retrait anticipé du capital de libre passage ou du 3ème pilier A, la propriété commune est une forme d’acquisition autorisée seulement lorsqu’elle est le fait d’un couple marié (cf. art. 2 al. 2 let. c a contrario OEPL). En l’absence de mariage, seule la copropriété – en tant que forme de propriété collective – est possible.
Et quid si tout tourne mal ?
En présence de risques financiers, il convient de privilégier la copropriété dans la mesure où, dans un tel cas, la part de copropriété peut faire l’objet d’une réalisée forcée (art. 646 al. 3 CC in fine). Dans la propriété commune, en revanche, la situation est plus complexe du fait qu’il n’existe pas de part idéale. C’est le montant que le communiste retirerait en cas de liquidation de la communauté qui est l’objet de l’exécution forcée.
Enfin, il faut toujours garder en tête que si deux personnes, à l’instar d’un couple marié, constituent une cédule hypothécaire afin de garantir le prêt hypothécaire octroyé par une banque, alors ces personnes seront solidairement responsables de la dette, indépendamment de la forme de propriété collective choisie et du montant investi.
La situation individuelle joue un rôle considérable et peut restreindre les possibilités à disposition.
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Gesamteigentum oder Miteigentum?
Viele Menschen träumen davon, ein Eigenheim zu erwerben. Wer als Paar ein solches Vorhaben in Angriff nimmt, sieht sich schnell mit der entscheidenden Frage konfrontiert: Miteigentum oder Gesamteigentum?
Jede Form hat ihre Vor- und Nachteile. Die individuelle Situation spielt eine erhebliche Rolle.
Die Möglichkeit, eine Akkreszenzklausel (Anwachsung) vorzusehen, ist ein Vorteil der einfachen Gesellschaft (und damit des Gesamteigentums). Konkret bedeutet das, dass der überlebende Ehepartner beim Tod des ersten Ehepartners automatisch Alleineigentümer der Immobilie(n) wird, die sich bis dahin im gemeinsamen Eigentum der Ehepartner befand(en).
Das Miteigentum hat den Vorteil, dass es ein gesetzlich verankertes Vorkaufsrecht für die Miteigentümer gibt. Wenn also ein Miteigentümer seinen Anteil verkaufen will, können die anderen Miteigentümer den Anteil des ausscheidenden Miteigentümers aufkaufen.
Bei einem Vorbezug des Freizügigkeitskapitals oder der Säule 3a zur Finanzierung ist nur bei Ehegatten von Gesetzes wegen Gesamteigentum möglich (vgl. Art. 2 Abs. 2 Bst. c a contrario WEFV). Wenn keine Ehe besteht, ist nur Miteigentum – als Form des gemeinschaftlichen Eigentums – möglich.
Das sollte man immer im Hinterkopf haben: Wenn zwei Personen, wie z. B. ein Ehepaar, einen Schuldbrief errichten, um das Hypothekendarlehen einer Bank zu sichern, haften sie solidarisch für die Schulden, unabhängig von der gewählten Form des gemeinschaftlichen Eigentums und der Höhe des investierten Betrags.
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