Bauliche Massnahmen in der Stoweg und MEG
An Versammlungen von Miteigentümergemeinschaften und Stockwerkeigentümergemeinschaften gibt es immer wieder Vorstösse für bauliche Massnahmen. Welche Massnahmen sind zulässig? Wie kann ich mich wehren? Dieser Artikel gibt einen kurzen Überblick über die Möglichkeiten.
Das Zivilgesetzbuch unterscheidet zwischen notwendigen, nützlichen und der Verschönerung und Bequemlichkeit dienenden baulichen Massnahmen.
Notwendige bauliche Massnahmen sind Unterhalts-, Wiederherstellungs- und Erneuerungsarbeiten, welche für den Erhalt des Werts und der Gebrauchsfähigkeit der Sache nötig sind.
Nützliche bauliche Massnahmen sind Erneuerungs- und Umbauarbeiten, die eine Wertsteigerung oder Verbesserung der Wirtschaftlichkeit oder Gebrauchsfähigkeit der Sache bezwecken, ohne als notwendig qualifiziert zu werden. Es genügt also, wenn eine der drei vorgenannten Voraussetzungen erfüllt ist. Solche Massnahmen können z.B. die Aufstockung oder der Ausbau eines Gebäudes, der Einbau von gemeinschaftlichen Anlagen, wie Garage oder Zentralheizung sein.
Es muss somit geprüft werden, ob eine wert-, ertrags- oder funktionsmässige Verbesserung und damit eine Steigerung des Verkehrswertes der Sache vorliegt. Darüber hinaus hat die bauliche Massnahme der gesamten Sache zum Vorteil zu dienen. Dient sie nur einem oder nur einzelnen Miteigentümern (bspw. Anbau eines Balkons, der nur von einer Miteigentümerin benutzt werden kann), handelt es sich meistens um eine luxuriöse Massnahme.
Der Verschönerung und Bequemlichkeit dienende bauliche Massnahmen (sog. luxuriöse bauliche Massnahmen) sind Bauarbeiten, welche weder nützlich noch notwendig sind, sondern vielmehr der Verschönerung oder der Ansehnlichkeit der Sache, der Bequemlichkeit im Gebrauch, dem Prunk oder dem Vergnügen dienen. Solche Massnahmen können z.B. die Auskleidung des Eingangs mit Marmor oder der Einbau eines Luxusbades sein.
Die Abgrenzung zwischen nützlichen und luxuriösen baulichen Massnahmen ist oft schwierig, weil auch Letztere oftmals zu einer Steigerung des Verkehrswertes der Sache führen können. Für die Abgrenzung massgebend ist die Verhältnismässigkeit. Als luxuriöse bauliche Massnahmen werden solche qualifiziert, deren Kosten im Vergleich zur Wert-, Ertrags- oder Funktionssteigerung der Sache eindeutig unverhältnismässig sind. Die Abgrenzung ist nach dem konkreten Einzelfall und anhand objektiver Kriterien zu beurteilen. Subjektive Kriterien, also die Bedeutung der Massnahme für einen selbst, sind nicht zu berücksichtigen.
Anforderungen an den Beschluss
Je nach Qualifikation braucht es eine andere Mehrheit für einen gültigen Beschluss.
Notwendige bauliche Massnahmen können mit Zustimmung der Mehrheit aller Miteigentümer beschlossen werden, soweit sie nicht als gewöhnliche Verwaltungshandlungen von jedem einzelnen vorgenommen werden dürfen.
Nützliche bauliche Massnahmen bedürfen der Zustimmung der Mehrheit aller Miteigentümer, die zugleich den grösseren Teil der Sache vertritt, also über eine höhere Wertquote verfügt. Verlangt die Änderung von einem Miteigentümer Aufwendungen, die ihm nicht zumutbar sind, insbesondere weil sie in einem Missverhältnis zum Vermögenswert seines Anteils stehen, so kann sie ohne seine Zustimmung nur durchgeführt werden, wenn die übrigen Miteigentümer seinen Kostenanteil auf sich nehmen, soweit er den ihm zumutbaren Betrag übersteigt.
Der Verschönerung und Bequemlichkeit dienende bauliche Massnamen dürfen nur mit Zustimmung aller Miteigentümer ausgeführt werden. Werden solche bauliche Massnamen mit Zustimmung der Mehrheit aller Miteigentümer, die zugleich den grösseren Teil der Sache vertritt, angeordnet, so können sie auch gegen den Willen eines nicht zustimmenden Miteigentümers ausgeführt werden, sofern dieser durch sie in seinem Nutzungs- und Gebrauchsrecht nicht dauernd beeinträchtigt wird und die übrigen Miteigentümer ihm für eine bloss vorübergehende Beeinträchtigung Ersatz leisten und seinen Kostenanteil übernehmen.
Die hievor genannten Mehrheiten sind so im Zivilgesetzbuch festgesetzt. Im Reglement der Miteigentümergemeinschaft (MEG) oder der Stockwerkeigentümergemeinschaft (Stoweg) können aber andere Mehrheiten definiert werden. Das entsprechende Reglement kann demnach eine Erleichterung der Beschlussfassung, oder aber auch eine Erschwerung des Quorums vorsehen.
Anfechtung des Beschlusses
Wird das im Reglement oder Gesetz vorgesehene Quorum bei der Beschlussfassung übergangen, oder die bauliche Massnahme falsch qualifiziert, muss innert 30 Tagen seit der Versammlung (sofern man an dieser teilnahm) oder seit Zustellung des Protokolls (sofern man abwesend war) ein Schlichtungsgesuch bei der zuständigen Schlichtungsbehörde eingereicht werden. Wird anlässlich der Schlichtungsverhandlung keine Lösung gefunden, muss innert dreier Monate Klage beim Gericht erhoben werden.
Im Falle einer Stoweg kann direkt gegen diese vorgegangen werden. Bei einer MEG muss das Schlichtungsgesuch / die Klage – mangels Rechts- und Prozessfähigkeit der MEG – gegen jede einzelne Miteigentümerin gerichtet sein. Dies kann bei einer grossen Anzahl von Miteigentümern zu prozessualen Herausforderungen führen.
Fazit
Um festzustellen, ob ein Beschluss über bauliche Massnahmen zulässig ist, muss immer der konkrete Einzelfall unter Berücksichtigung des Reglements geprüft werden.