Andrina Riedi, Rechtsanwältin

Auf den 1. Oktober 2025 hin wurden im Mietrecht mehrere Gesetzesänderungen in Kraft gesetzt. Betroffen davon sind das Obligationenrecht (OR) und die Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG). Namentlich gelten neue Formvorschriften bei Mietzinserhöhungen und anderen Vertragsänderungen, Staffelmieten und Anfangsmietzinsen. Es folgt ein Überblick über die für Vermieterinnen und Vermieter wichtigsten Änderungen.

Faksimile-Unterschrift

Am 1. Oktober 2025 trat unter dem bisherigen Titel « D. Mietzinserhöhungen und andere einseitige Vertragsänderungen durch den Vermieter» die revidierte Fassung von Art. 269d OR in Kraft. Unverändert in Kraft sind die Absätze 1–3, welche regeln, dass die Mitteilung und Begründung von Mietzinserhöhungen und anderen einseitigen, vermieterseitigen Vertragsänderungen mindestens zehn Tage vor Beginn der Kündigungsfrist auf einem vom Kanton genehmigten Formular erfolgen müssen.

Neu ist, dass für die Mitteilung einer solchen Mietzinserhöhung und/oder anderen einseitigen Vertragsänderung eine sog. Faksimile-Unterschrift auf dem vorgeschriebenen Formular ausreicht (Art. 269d Abs. 4 OR); eine Faksimile-Unterschrift ist eine exakte Nachbildung einer handschriftlichen Unterschrift, bspw. durch Stempel, Druckvorlage oder digitale Datei. Faksimile-Unterschriften werden damit eigenhändigen Unterschriften gleichgestellt. Es ist jedoch insofern Vorsicht geboten, als diese Gleichstellung nicht auch für vermieterseitige Kündigungen erfolgt; hier bedarf es weiterhin einer eigenhändigen Unterschrift. Aus Praxissicht ist diese Änderung begrüssenswert, da damit der Verwaltungsaufwand von institutionellen Vermieterinnen und Vermietern (wie z. B. Pensionskassen) und auch von Verwaltungen erheblich reduziert wird.

Staffelmiete – schriftliche Mitteilung

Der zweite neu eingefügte Absatz in Art. 269d OR, Abs. 5, betrifft die Form der Mitteilung von gestaffelten Mietzinserhöhungen. So sieht Art. 269d Abs. 5 OR vor, dass für eine solche Mitteilung die schriftliche Form genügt und die Formularpflicht damit entfällt. Art. 19a VMWG konkretisiert, dass diese Mitteilung frühestens vier Monate vor Eintritt jeder Mietzinserhöhung erfolgen darf.

Gestaffelte Mietzinse bzw. Staffelmietverträge zeichnen sich dadurch aus, dass Mietzinse vereinbart sind, die im Voraus für die ganze Dauer des Vertragsverhältnisses festgelegt sind und sich in periodischen Abständen stufenweise erhöhen.^[1] Dabei muss das Mietverhältnis seitens der Vermieterin oder des Vermieters für eine Dauer von mindestens drei Jahren fest vereinbart sein, der Mietzins darf höchstens einmal jährlich erhöht werden und der Betrag der Erhöhung muss in Franken festgelegt sein (Art. 269c OR). Nachdem früher die einzelnen im Staffelmietvertrag vereinbarten Mietzinserhöhungen mit dem vorgeschriebenen Formular mitgeteilt werden mussten, entfiel diese Pflicht aufgrund eines Bundesgerichtsentscheids aus dem Jahr 2019. So kam das Bundesgericht im Entscheid BGer 4A_124/2019 vom 1. November 2019 zum Schluss, dass keinerlei Mitteilung mehr nötig sei, da die im Mietvertrag vorgesehene Staffelung allein ausreiche, um die Erhöhung automatisch wirksam werden zu lassen. Indem mit der neuen gesetzlichen Regelung nun doch wieder eine schriftliche Mitteilungspflicht vorgeschrieben wird, wenn auch nicht unter Verwendung des Formulars, werden die formalen Hürden an die Mietzinserhöhung infolge der Staffelmiete also wiederum verschärft. Damit öffnet sich eine neue Stolperfalle für die Vermieterin oder den Vermieter. In diesem Zusammenhang stellt sich zum einen die Frage, warum – wider die bundesgerichtliche Rechtsprechung – eine schriftliche Mitteilung der vertraglich ausdrücklich vereinbarten Anpassung des Mietzinsens erforderlich ist. Zum anderen ist nicht nachvollziehbar, warum die schriftliche Mitteilung der Mietzinserhöhung erst frühestens vier Monate vor Inkrafttreten der Mietzinserhöhung übermittelt werden darf.^[2] Unabhängig davon sind Vermieterinnen und Vermieter aufgrund der neuen gesetzlichen Vorschrift gut beraten, wenn sie mit Hilfe interner Fristpläne sicherstellen (insb. für Verwaltungen von hoher Wichtigkeit), dass die schriftlichen Mitteilungen fristgerecht – aber eben nicht mehr als vier Monate im Voraus – mit eingeschriebenem Brief erfolgen.

Verschärfung der Formularpflicht zur Mitteilung des Anfangsmietzinses

Per 1. Oktober 2025 erfolgte auch eine Verschärfung von Art. 19 Abs. 3 VMWG, welcher den Inhalt des bei Abschluss eines neuen Mietvertrags zu verwendenden Formulars regelt. Ergänzend zu den bisherigen gesetzlichen Mindestinhalten gemäss Art. 19 Abs. 1 und 1^bis VMWG hat das Formular zur Mitteilung des Anfangsmietzinses zukünftig auch den für den bisherigen Mietzins geltenden Stand des Referenzzinssatzes sowie den Stand des Landesindexes der Konsumentenpreise (LIK) zu enthalten.

Bisher galt in den Kantonen Basel-Stadt, Freiburg, Genf, Luzern, Zug und Zürich eine vollständige und in den Kantonen Neuenburg und Waadt eine regional beschränkte Formularpflicht für den Anfangsmietzins. Da die Stimmberechtigten des Kantons Bern am 28. September jedoch die «Miet-Initiative» angenommen haben, sind die neuen Verschärfungen der Formularpflicht zur Mitteilung des Anfangsmietzinses auch im Kanton Bern relevant. So verlangt die «Miet-Initiative», dass bei Wohnungsknappheit die Vormiete in einem Formular offengelegt werden muss. Ein Wohnungsmangel liegt gemäss dieser Initiative dann vor, wenn im Kanton Bern oder in einzelnen Verwaltungskreisen weniger als 1,5 % der Wohnungen leer stehen;^[3] da die Kennzahl am Stichtag, dem 1. Juni 2025, auf dem ganzen Kantonsgebiet bei 1,12 % lag und die kantonale Mietinitiative keine sogenannten Übergangsbestimmungen vorsah, tritt die Formularpflicht zur Mitteilung des Anfangsmietzinses nun schon ab dem 1. Dezember in Kraft.^[4] Das heisst, dass für alle Mietverträge, die ab dem 1. Dezember 2025 abgeschlossen werden, das entsprechende Formular verwendet werden muss – unabhängig davon, auf welches Datum der Mietbeginn fällt.

Das Formular steht auf der Internetseite des Obergerichts des Kantons Bern zur Verfügung und muss dem jeweiligen Mietvertrag beigelegt werden. Um Unsicherheiten hinsichtlich der Gültigkeit der Höhe des Anfangsmietzinses zu vermeiden, sind Vermieterinnen und Vermieter – insbesondere auch in Hinblick auf die per 1. Oktober 2025 erfolgten Gesetzesänderungen auf Bundesebene – gut beraten, das Formular sorgfältig und vollständig auszufüllen.

[1] Mietrecht für die Praxis/Wettstein, 10. Auflage, Zürich 2022, Kapitel 20, Rz. 20.3.1.

[2] SVIT-Kommentar/Rohrer, N 14 zu Art. 269c OR.

[3] Volksabstimmung über die «Miet-Initiative»

[4] «Miet-Initiative»: Vormieten müssen ab 1. Dezember 2025 offengelegt werden